一、購(gòu)房者如何退房

1、向開(kāi)發(fā)商發(fā)出解除合同通知書。開(kāi)發(fā)商同意的，雙方協(xié)商處理交還房屋、退款、賠償損失等事宜。開(kāi)發(fā)商不同意的，依法向所管轄的人民法院起訴，要求解除合同，并由開(kāi)發(fā)商賠償相關(guān)損失，由法院判決。

2、在購(gòu)房合同解除后，可向貸款銀行請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，這種請(qǐng)求法院應(yīng)給予支持。

3、將開(kāi)發(fā)商歸還的購(gòu)房款優(yōu)先歸還享有抵押權(quán)的銀行。開(kāi)發(fā)商在歸還購(gòu)房款時(shí)可以將代為償還的銀行款項(xiàng)予以扣除。

二、購(gòu)房者退房能否要求返還定金

“退房”是老百姓的通俗說(shuō)法，在法律上應(yīng)該屬于解除合同。實(shí)踐中遇到的“退房”分二種情形：

1、開(kāi)發(fā)商尚不具備商品房預(yù)售資格，與擬購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)購(gòu)書（或者協(xié)議），并要求擬購(gòu)房者支付定金。

定金是擔(dān)保的一種方式，分為訂約定金和履約定金，前者以訂立合同為擔(dān)保對(duì)象，一方怠于進(jìn)行合同談判或者簽訂合同，適用定金罰則；后者以履行合同為擔(dān)保對(duì)象，一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合規(guī)定的，適用定金罰則。

很顯然，此種情形之定金屬于訂約定金，購(gòu)房方只要履行了誠(chéng)信談判義務(wù)，如果因雙方就合同條款無(wú)法達(dá)成一致而導(dǎo)致無(wú)法簽訂正式《商品房買賣合同》的，則不因歸責(zé)于購(gòu)房方，此情形下購(gòu)房者要求解除訂購(gòu)協(xié)議并返還定金的，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С帧．?dāng)然，如果購(gòu)房者根本就沒(méi)有在約定的時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商就簽訂正式《商品房買賣合同》進(jìn)行協(xié)商、談判，或者惡意協(xié)商的，這就沒(méi)有誠(chéng)信履行訂約義務(wù)，應(yīng)當(dāng)受到定金處罰，此時(shí)“退房”將無(wú)權(quán)要求返還定金。

在最高人民法院的司法解釋中是可以找到明確的法律依據(jù)的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！?/p>

2、購(gòu)房者雙方簽訂正式有效的《商品房買賣合同》，購(gòu)房者按合同約定支付定金以后反悔，要求“退房”。

這種情形比較容易處理，直接適用定金罰則，支付定金一方違約，無(wú)權(quán)要求返還定金，收取定金一方違約，應(yīng)當(dāng)雙倍支付定金。

在商品房預(yù)售中，售房人與購(gòu)房人在簽訂正式商品房預(yù)售合同之前往往要先簽訂一份房屋預(yù)售認(rèn)購(gòu)書，由購(gòu)房人向售房人交納一定數(shù)額的定金。在實(shí)踐中，我們經(jīng)常遇到當(dāng)事人雙方定金是否返還或者是否雙倍返還發(fā)生爭(zhēng)議。在約定定金時(shí)，購(gòu)房者如果不了解相關(guān)事項(xiàng)，建議咨詢專業(yè)律師。