一、什么是房屋買(mǎi)賣(mài)合同？

房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給另一方，另一方支付價(jià)款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或者稱為賣(mài)方，支付房屋價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為一般被稱為買(mǎi)受人或者稱為買(mǎi)方。

一般說(shuō)來(lái)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同是房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)面形式的基本類(lèi)型，內(nèi)容一般包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同的基本條款，包括合同約定的房屋位置、結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)款及其支付期限、交房期限、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等條款。盡管法律法規(guī)并未規(guī)定買(mǎi)賣(mài)雙方必須采用統(tǒng)一的房屋買(mǎi)賣(mài)合同文本，但在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)往往要求使用建設(shè)主管部門(mén)統(tǒng)一制訂的規(guī)范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。

二、簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意什么？

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂是一項(xiàng)交易行為，如果是雙方商量后制作的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的話，一般只需在合同簽訂前了解相關(guān)情況便可避免一些隱蔽的法律風(fēng)險(xiǎn)。然而，我們?cè)趯?shí)際中簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同都是合同簽訂方的其中一方預(yù)先制定的合同。在該類(lèi)合同中，往往不同程度的存在隱蔽的法律風(fēng)險(xiǎn)或者明顯的霸王條款。一般情況下，在簽訂該類(lèi)合同的時(shí)候應(yīng)注意下列問(wèn)題：

（一）應(yīng)當(dāng)核實(shí)房屋所有人（一般指賣(mài)方）的真實(shí)身份

買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需核實(shí)簽約雙方身份的真實(shí)性，主要是核實(shí)房屋所有人的身份。因此對(duì)于出賣(mài)方的相關(guān)證件的真實(shí)性和其與出賣(mài)方身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件，尤其在買(mǎi)賣(mài)雙方自己進(jìn)行交易而沒(méi)有第三方作為見(jiàn)證人的情況下，該問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起客戶的注意。

（二）應(yīng)當(dāng)約定清楚合同涉及的房屋所在位置、建筑面積及實(shí)際使用面積

買(mǎi)賣(mài)雙方在查清雙方的身份信息和所有權(quán)信息后，就應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)移到合同的重心上來(lái)，那就是要約定清楚房屋的地理位置，以免交房時(shí)發(fā)生爭(zhēng)議，那樣的話對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)也許是極為不公平的。然后就要注意約定房屋的實(shí)際建筑面積，因?yàn)殛P(guān)系到之后違約金的問(wèn)題，也是一個(gè)比較重要的問(wèn)題。除了建筑面積以外，房屋的使用面積才是買(mǎi)家最關(guān)系的問(wèn)題，因?yàn)樵俅蟮慕ㄖ娣e，如果使用面積太小的話，就不能滿足買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的目的了。

如果房屋約定的面積與交房后的實(shí)際面積差異較大，那么就可能會(huì)導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。關(guān)于面積差的處理，我國(guó)法律上也有明確的規(guī)定。但是賣(mài)方（一般指開(kāi)發(fā)商）常常在合同中設(shè)置這樣的條款，“買(mǎi)賣(mài)雙方約定，賣(mài)方交付的本房地產(chǎn)實(shí)際建筑面積與本合同第三條約定的建筑面積存在差異的，買(mǎi)賣(mài)雙方互相不退、不補(bǔ)；買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)須承擔(dān)任何違約責(zé)任?！?/p>

（三）必須約定房屋的付款及過(guò)戶登記時(shí)間

在實(shí)際的房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，一般情況下都不會(huì)一次性在房屋過(guò)戶之前支付全部房款，通常都會(huì)分期支付首付款及房屋過(guò)戶時(shí)支付尾款。因此，這就需要買(mǎi)賣(mài)雙方必須約定好房款支付的數(shù)額、時(shí)間和批次，同時(shí)必須約定清楚在多少時(shí)間范圍內(nèi)由賣(mài)方向買(mǎi)方交房并協(xié)助辦理過(guò)戶登記。

（四）必須明確約定買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，并約定違約后的解決方式

因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣(mài)一般較為復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為的發(fā)生。為了能避免以后出現(xiàn)糾紛現(xiàn)象，雙方一定要在簽訂合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。

另外，違約責(zé)任約定好以后，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都已經(jīng)降低了，最重要的是該怎么處理違約行為。一般情況下，都是約定雙方協(xié)商解決；如協(xié)商不成的，若能約定的話，盡量約定為通過(guò)訴訟解決，并約定自己較為方便起訴且向有權(quán)管的法院起訴解決。

以上是對(duì)“什么是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)注意什么”的簡(jiǎn)單梳理，在實(shí)際簽訂合同的過(guò)程中，還有諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)和細(xì)節(jié)需要去留心。當(dāng)你的在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)涉及到復(fù)雜的條款時(shí)，必須針對(duì)每一個(gè)條款斟酌。當(dāng)然本文中所述的注意事項(xiàng)都是一些常見(jiàn)的問(wèn)題，但是更多的合同陷阱需要專(zhuān)業(yè)的法律眼光才能留意到。如果涉及到比較到的交易金額的話，可以向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢，或者直接請(qǐng)律師審核合同，以避免合同簽訂后一系列的問(wèn)題出現(xiàn)。