一、什么樣的房屋不得轉(zhuǎn)租

下列情況不得轉(zhuǎn)租：（1）承租人拖欠租金的；（2）是承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的。為了保護(hù)出租人的利益，即使租賃合同就轉(zhuǎn)租事項(xiàng)作了約定，上述第一、第二種情況發(fā)生時(shí)，出租人仍可以收回同意房屋轉(zhuǎn)租的意思表示，拒絕同意房屋轉(zhuǎn)租，并按合同約定追究承租人的違約責(zé)任。當(dāng)然，如果原租賃關(guān)系當(dāng)事人之間就拖欠租金和擅自搭建問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，也可以不受上述禁止轉(zhuǎn)租條款的制約，但在違反行政法的情況下除外，例如，當(dāng)擅自搭建違反房屋規(guī)劃管理規(guī)范時(shí)。

此外，還應(yīng)注意兩點(diǎn)：(1)非獨(dú)立成套房屋承租人轉(zhuǎn)租房屋后，增加了合用部位的使用人，將可能影響相鄰使用人對(duì)合用部位的正常使用，因此承租人對(duì)合用部位的使用應(yīng)當(dāng)維持原來(lái)的狀況，不得隨意擴(kuò)大合用使用部位而影響相鄰使用人。承租人要改變合用部位的使用狀況需征得原出租人和相鄰使用人的同意。(2)房屋轉(zhuǎn)租合同約定租期的最后時(shí)限不能超過(guò)房屋租賃合同約定的最后租日。

二、非法轉(zhuǎn)租房屋的后果

非法轉(zhuǎn)租是指承租人未經(jīng)出租人同意而進(jìn)行的轉(zhuǎn)租。在非法轉(zhuǎn)租中，承租人的轉(zhuǎn)租行為是違法行為，承租人應(yīng)賠償出租人因此所受的損害，出租人也有權(quán)終止合同。非法轉(zhuǎn)租時(shí)，當(dāng)事人之間發(fā)生如下法律后果：

1、轉(zhuǎn)租人與次承租人之間租賃合同發(fā)生債權(quán)的效力，因而租賃合同可以有效，轉(zhuǎn)租人負(fù)有使次承租人取得對(duì)租賃物為使用、收益權(quán)利的義務(wù)，因轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得使用、收益的權(quán)利，次承租人有權(quán)向轉(zhuǎn)租人請(qǐng)求損害賠償。

2、出租人與承租人之間，因承租人轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重違約行為，出租人有權(quán)終止合同，并得請(qǐng)求損害賠償；出租人不終止合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。

3、出租人與次承租人之間，次承租人的租賃權(quán)不能對(duì)抗出租人，在出租人終止租賃關(guān)系時(shí)，出租人完全可以直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。但如出租人不終止租賃關(guān)系，可否向次承租人主張權(quán)利？

以上就是非法轉(zhuǎn)租房屋的相關(guān)問(wèn)題，在這需要注意的是，出租人不終止租賃關(guān)系時(shí)，次承租人的租賃權(quán)基于承租人的租賃權(quán)而發(fā)生，在承租人有租賃權(quán)期間，次承租人的相關(guān)行為時(shí)有效的，出租人不得直接請(qǐng)求次承租人承擔(dān)責(zé)任，如果自己是承租人就要注意哪些房屋不得轉(zhuǎn)租，否則就會(huì)有以上后果，如果是次承租人就要弄清楚房屋的所有權(quán)人是誰(shuí)，這樣才能避免麻煩，再者就房約、租金等有可能產(chǎn)生糾紛的問(wèn)題在與房東交涉時(shí)，最好用掛號(hào)信寄給房東(注意保留掛號(hào)憑據(jù))，當(dāng)面交涉時(shí)最好就達(dá)成的結(jié)果請(qǐng)房東當(dāng)場(chǎng)簽字。然后及時(shí)咨詢律師。