一、預(yù)售商品房怎樣轉(zhuǎn)讓

商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

從法理上分析，由于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓是在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，故預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓性質(zhì)應(yīng)為合同的轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國(guó)《合同法》相關(guān)規(guī)定：合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不需征得合同對(duì)方當(dāng)事人的同意，只需通知債務(wù)人即可；而合同權(quán)利、義務(wù)一起轉(zhuǎn)讓則需經(jīng)過合同對(duì)方當(dāng)事人的同意。就商品房預(yù)售合同而言，購(gòu)房者的主要權(quán)利是取得商品房產(chǎn)權(quán)，主要義務(wù)是付清房屋價(jià)款。如果購(gòu)房者已付清全部房屋價(jià)款，則該轉(zhuǎn)讓不需開發(fā)商同意，反之，就需要開發(fā)商認(rèn)可。

但是由于房子是不動(dòng)產(chǎn)，涉及登記和備案的問題，而再轉(zhuǎn)讓又沒有具體規(guī)定，故當(dāng)期房?jī)r(jià)格波動(dòng)明顯時(shí)，關(guān)于期房轉(zhuǎn)讓的問題糾紛不斷。

建議區(qū)分以下不同種情況，根據(jù)本人實(shí)際做出自己的選擇：

1、預(yù)售商品房尚未付清房款：購(gòu)房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

2、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款：購(gòu)房者可以與新購(gòu)房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商。

當(dāng)然，購(gòu)房人也可與開發(fā)商直接協(xié)商辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，得到開發(fā)商同意后，分別到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記、與貸款銀行辦理終止貸款合同、注銷抵押登記等手續(xù)。上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。

二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓應(yīng)注意什么

1、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)。但是，為防止投資者對(duì)期房的投機(jī)行為，許多地方政府尚未設(shè)置期房轉(zhuǎn)讓的備案機(jī)構(gòu)。

此種情況下，如果不能對(duì)再轉(zhuǎn)讓進(jìn)行備案，則只能等到出讓方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后再行過戶給買受人。如此一來，期房再次購(gòu)買人的合同風(fēng)險(xiǎn)將大幅增加。

2、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而買受人也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)共同到原貸款銀行咨詢能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。

如果可以且符合貸款銀行的其它要求，買賣雙方可直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)。如果買受人不需辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來不必要的麻煩。

有不少的購(gòu)房者購(gòu)買預(yù)售的商品房之后，在還沒到交房時(shí)間時(shí)因?yàn)橘Y金緊張等原因想把購(gòu)買的預(yù)售商品房再次出售，可是預(yù)售的商品房能再次出售嗎，預(yù)售商品房又該怎么轉(zhuǎn)讓呢，在轉(zhuǎn)讓的過程中又需要注意哪些相關(guān)事項(xiàng)呢，這些問題最好向?qū)I(yè)的房產(chǎn)律師咨詢也可以請(qǐng)律師幫忙辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，從而有效降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。