一、商品房預(yù)售的流程是怎樣的

1、訂立預(yù)售合同

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)制定的示范文本，與預(yù)購(gòu)人訂立預(yù)售合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、前期物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任等，商品房銷(xiāo)售推行商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，計(jì)算商品房面積，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。

2、銀行對(duì)商品房預(yù)售合同的進(jìn)行審查（需要辦理按揭貸款時(shí)）

銀行會(huì)審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主體資格及資信狀況，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)、合資或合作合同、公司章程、近期財(cái)務(wù)報(bào)表、驗(yàn)資報(bào)告等。

3、預(yù)售合同登記備案

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi)報(bào)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)登記備案。

4、房屋交付驗(yàn)收

房屋達(dá)到預(yù)售合同約定的交付條件后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向購(gòu)房人發(fā)出通知書(shū)，購(gòu)房者在約定的期限內(nèi)帶齊所有文件資料到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)。

5、辦理預(yù)售商品房的過(guò)戶(hù)手續(xù)

預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，與購(gòu)房人向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過(guò)戶(hù)申請(qǐng)，辦理房地產(chǎn)權(quán)利變更登記。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)一般包括登記收件、勘丈繪圖、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、收費(fèi)發(fā)證等程序。

二、如何簽訂商品房預(yù)售合同

1、審查是否具備“五證”。購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意審查開(kāi)發(fā)商的《房地產(chǎn)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》是否“五證”齊全。上述證明文件中的建設(shè)單位、項(xiàng)目、建筑面積是否前后一致，開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)是否與簽約時(shí)的名稱(chēng)一致。

2、購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商簽署由房管部門(mén)編制的統(tǒng)一合同文本，并查明代表開(kāi)發(fā)商簽字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，則要審查其是否持有《授權(quán)委托書(shū)》。

另外還應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商在合同上加蓋公章。在簽約時(shí)必須認(rèn)真閱讀合同文本，檢查確認(rèn)所有內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)有很多關(guān)心的內(nèi)容合同里沒(méi)有體現(xiàn)，就應(yīng)當(dāng)馬上與開(kāi)發(fā)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或特別約定。

3、在預(yù)售合同中一定要明確約定違約責(zé)任，最好明確約定違約金的絕對(duì)金額。

4、對(duì)于可能出現(xiàn)的糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方可以采用協(xié)商方式解決，也可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。有些開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房人在簽訂正式的預(yù)售合同后再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，兩份協(xié)議中約定的糾紛處理方式有所不同，應(yīng)注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以免日后的麻煩。

5、要留意關(guān)于物業(yè)管理的條款，有些開(kāi)發(fā)商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求購(gòu)房人在預(yù)售合同中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是對(duì)購(gòu)房人的消費(fèi)者知情權(quán)的侵害。因此，購(gòu)房人應(yīng)該注意合同中關(guān)于物業(yè)管理的約定。

在日常生活中商品房買(mǎi)賣(mài)多以預(yù)售的形式出現(xiàn)，但是并不是所有的購(gòu)房者都對(duì)商品房預(yù)售的流程有所了解，此時(shí)一旦與開(kāi)發(fā)商發(fā)生糾紛將不利于購(gòu)房者。所以購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房之前先咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師，看看商品房預(yù)售有哪些程序限制，如何簽訂預(yù)售合同才能較好的保障自身的合法權(quán)益，以此來(lái)避免糾紛的發(fā)生。