一、買(mǎi)賣(mài)二手房應(yīng)注意什么

1、注意對(duì)二手房的權(quán)屬審查

購(gòu)買(mǎi)人要購(gòu)買(mǎi)二手房，必須審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。這是因?yàn)?，如果沒(méi)有相關(guān)合格的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，就會(huì)給以后購(gòu)房者帶來(lái)麻煩，甚至?xí)霈F(xiàn)購(gòu)房合同無(wú)效，房屋被收回的情況。

故此，購(gòu)房者要嚴(yán)格地核實(shí)售房者提供的權(quán)屬手續(xù)，并向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書(shū)及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。

2、注意對(duì)共有財(cái)產(chǎn)方面的審查

依照《民法通則》之規(guī)定，按份共有人對(duì)買(mǎi)賣(mài)之房屋具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，未經(jīng)共同共有人同意買(mǎi)賣(mài)房屋之合同通常會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效。另依據(jù)我國(guó)婚姻法之規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財(cái)產(chǎn)實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書(shū)面意見(jiàn)或者由出賣(mài)人提交夫妻有關(guān)個(gè)別財(cái)產(chǎn)約定的協(xié)議。

因此，如果購(gòu)房者遇到待購(gòu)的二手房屬于兩個(gè)以上主體共有的（以所有權(quán)證書(shū)為準(zhǔn)），應(yīng)當(dāng)審查有無(wú)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面材料。此外，審查房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有其他權(quán)利人，其上是否具有異議登記事項(xiàng)。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)上家違約怎么辦

按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項(xiàng)基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無(wú)論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實(shí)際違約，如另一方堅(jiān)決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時(shí)，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對(duì)于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對(duì)方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定；雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣(mài)合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失；（二）無(wú)最相類似房屋比照的，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。認(rèn)定損失的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)從保護(hù)守約方的利益出發(fā)，以守約方的請(qǐng)求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見(jiàn)的因房屋價(jià)值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴(kuò)大等因素。

二手房買(mǎi)賣(mài)中法律風(fēng)險(xiǎn)，廣大購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)當(dāng)了解并且想辦法防范。但是，二手房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)有很多，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，因?yàn)閷I(yè)知識(shí)所限，要確保在購(gòu)房的時(shí)候萬(wàn)無(wú)一失，最好咨詢一下專業(yè)律師。