一、買賣二手房應(yīng)注意什么

1、注意對二手房的權(quán)屬審查

購買人要購買二手房，必須審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。這是因為，如果沒有相關(guān)合格的權(quán)屬證明及相關(guān)文件，就會給以后購房者帶來麻煩，甚至?xí)霈F(xiàn)購房合同無效，房屋被收回的情況。

故此，購房者要嚴格地核實售房者提供的權(quán)屬手續(xù)，并向房地產(chǎn)登記機關(guān)調(diào)查核實權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實性、同一性。

2、注意對共有財產(chǎn)方面的審查

依照《民法通則》之規(guī)定，按份共有人對買賣之房屋具有優(yōu)先購買權(quán)，未經(jīng)共同共有人同意買賣房屋之合同通常會被法院認定為無效。另依據(jù)我國婚姻法之規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財產(chǎn)實行夫妻共同財產(chǎn)制為主，約定個別制為補充的婚姻財產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交夫妻有關(guān)個別財產(chǎn)約定的協(xié)議。

因此，如果購房者遇到待購的二手房屬于兩個以上主體共有的（以所有權(quán)證書為準），應(yīng)當(dāng)審查有無共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面材料。此外，審查房屋所有權(quán)證書時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有其他權(quán)利人，其上是否具有異議登記事項。

二、二手房買賣上家違約怎么辦

按照約定全面履行合同義務(wù)是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現(xiàn)可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預(yù)期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續(xù)履行的，除符合《合同法》第一百一十條規(guī)定外，應(yīng)責(zé)令雙方繼續(xù)履行。在履行義務(wù)的同時，另一方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

對于確不能繼續(xù)履行的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中房屋漲跌損失的確定，可參照以下方式：雙方協(xié)商確定的，從其約定；雙方不能協(xié)商確定的：（一）原則上可比照最相類似房屋的市場成交價（首先是同幢相同樓層及房型；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌損失；（二）無最相類似房屋比照的，可通過專業(yè)機構(gòu)評估確定房屋漲跌損失。認定損失的時間點應(yīng)從保護守約方的利益出發(fā)，以守約方的請求為基礎(chǔ)，結(jié)合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日以及審理中房屋的漲跌情況等，合理確定。

最后，守約方損失的認定還應(yīng)綜合考慮守約方的履約情況、違約方能預(yù)見的因房屋價值漲跌而產(chǎn)生的損失以及雙方是否已采取必要措施防止損失擴大等因素。

二手房買賣中法律風(fēng)險，廣大購房者在購買二手房時應(yīng)當(dāng)了解并且想辦法防范。但是，二手房買賣風(fēng)險有很多，對于購房者來說，因為專業(yè)知識所限，要確保在購房的時候萬無一失，最好咨詢一下專業(yè)律師。