一、如何認(rèn)定虛假房地產(chǎn)廣告

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)廣告涉及的具體問題也做了具體規(guī)定：

1、房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)已有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間；

2、房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限；

3、房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離，房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)；

4、房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明；

5、房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積；

6、房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；

7、房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；

8、房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)在廣告中注明；

9、房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；

10、房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期；

11、房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾；

12、房地產(chǎn)廣告中涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明；

13、房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)表明評(píng)估單位、估價(jià)師、評(píng)估時(shí)間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確表明出處。

二、如何避免房地產(chǎn)廣告糾紛

《銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！边@就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在房地產(chǎn)廣告中所廣而告知的條件，開發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。而且購房者憑《銷售管理辦法》之相關(guān)條款，有權(quán)利要求開發(fā)商將廣告中的主要條件列入房屋買賣合同中。

在許多情況下，開發(fā)商在商品房銷售廣告中承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同中，開發(fā)商又借口廣告僅是宣傳而已，以廣告不是合同的一部分為借口，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中。在簽訂合同后或在交房時(shí)，購房者以宣傳資料或廣告為依據(jù)向開發(fā)商要求兌現(xiàn)有關(guān)承諾時(shí)，開發(fā)商又借口廣告僅是廣告，雙方又都沒簽字，以構(gòu)不成對(duì)其約束力為由而推脫責(zé)任。

《銷售管理辦法》已經(jīng)為廣大購房者提供了法律依據(jù)，通過對(duì)規(guī)定的對(duì)照，就不難找出虛假房地產(chǎn)廣告，務(wù)請(qǐng)廣大購房者斟酌。即購房者有權(quán)利要求開發(fā)商將其在廣告中宣傳的主要條件寫在合同中，而開發(fā)商也有義務(wù)在合同中承諾廣告中的主要條件。如果購房者對(duì)如何判斷虛假售房廣告有疑問，或者發(fā)生房地產(chǎn)廣告糾紛，可以咨詢專業(yè)律師，避免遭受損失。