一、如何認定虛假房地產(chǎn)廣告

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》對房地產(chǎn)廣告涉及的具體問題也做了具體規(guī)定：

1、房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應當已有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間；

2、房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限；

3、房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離，房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚、比例恰當；

4、房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設中，應當在廣告中注明；

5、房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積；

6、房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應當真實、準確，預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；

7、房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果；

8、房地產(chǎn)廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應在廣告中注明；

9、房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾；

10、房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期；

11、房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學等事項的承諾；

12、房地產(chǎn)廣告中涉及尚未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應當在廣告中注明；

13、房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應當表明評估單位、估價師、評估時間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確表明出處。

二、如何避免房地產(chǎn)廣告糾紛

《銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定?！边@就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發(fā)商的義務，如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在房地產(chǎn)廣告中所廣而告知的條件，開發(fā)商就要承擔一定的責任。而且購房者憑《銷售管理辦法》之相關(guān)條款，有權(quán)利要求開發(fā)商將廣告中的主要條件列入房屋買賣合同中。

在許多情況下，開發(fā)商在商品房銷售廣告中承諾的條件較多，而在實際簽訂合同中，開發(fā)商又借口廣告僅是宣傳而已，以廣告不是合同的一部分為借口，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中。在簽訂合同后或在交房時，購房者以宣傳資料或廣告為依據(jù)向開發(fā)商要求兌現(xiàn)有關(guān)承諾時，開發(fā)商又借口廣告僅是廣告，雙方又都沒簽字，以構(gòu)不成對其約束力為由而推脫責任。

《銷售管理辦法》已經(jīng)為廣大購房者提供了法律依據(jù)，通過對規(guī)定的對照，就不難找出虛假房地產(chǎn)廣告，務請廣大購房者斟酌。即購房者有權(quán)利要求開發(fā)商將其在廣告中宣傳的主要條件寫在合同中，而開發(fā)商也有義務在合同中承諾廣告中的主要條件。如果購房者對如何判斷虛假售房廣告有疑問，或者發(fā)生房地產(chǎn)廣告糾紛，可以咨詢專業(yè)律師，避免遭受損失。