一、購房合同無效的情形有哪些

（一）房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓，合同無效。

房產(chǎn)是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產(chǎn)所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人，或者出賣房產(chǎn)時只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。

（二）產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房產(chǎn)的，其買賣行為無效。房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房產(chǎn)時，須提交共有人同意的證明書。

（三）侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房產(chǎn)所有人出賣共有房產(chǎn)時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)所有人出賣出租房產(chǎn)時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)所有人出賣房產(chǎn)時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房產(chǎn)買賣合同無效。

（四）單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房產(chǎn)。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。

（五）買賣中存在欺詐行為，顯失公平，合同無效。

二、賣方訴訟中惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)怎么辦

簽訂了房屋買賣協(xié)議之后，買賣雙方都應(yīng)當(dāng)按照誠實信用原則嚴(yán)格依照協(xié)議的約定履行。但在實踐中經(jīng)常有人受到各種因素的影響，拒不履行協(xié)議，或者找出各種理由明確表示不愿履行協(xié)議，也寫甚至要以承擔(dān)違約責(zé)任的形式來解除合同，他們也知道真的打起官司來法院不一定支持他們解除合同，因此為了確保解除合同的目的，便采取惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的方式，將所售房屋一房兩賣，造成合同不能履行的狀態(tài)。對這種情況，作為買方應(yīng)當(dāng)如何預(yù)防和應(yīng)對，保護自己的利益？

針對上述情況，買方可以采取以下幾種方式保護自身利益：

1、在對方還沒有轉(zhuǎn)移房產(chǎn)之前，盡快辦理網(wǎng)簽（即在建委的網(wǎng)簽平臺上進行網(wǎng)上簽約）手續(xù)，辦理網(wǎng)簽手續(xù)，可以不需要賣方再次同意，只要有事先簽過的房屋買賣協(xié)議就行。網(wǎng)簽合同對于賣方惡意轉(zhuǎn)移是有相當(dāng)遏制作用的。

2、但是僅僅辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，還不能從根本上防止房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，只是在很大程度上給對方轉(zhuǎn)移房產(chǎn)設(shè)置了障礙。如果最終取到房產(chǎn)對買方特別重要，是核心利益的體現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)立即向法院申請房產(chǎn)保全，積極提供法院要求的擔(dān)保，申請文件和保全費用，直到法院采取房產(chǎn)保全措施，只有這樣才能萬無一失地保證房產(chǎn)不會被惡意轉(zhuǎn)移，才能在打贏官司后得到房產(chǎn)，而不是的到一些不能補充損失的違約金。

3、申請法院保全房產(chǎn)，法院會要求申請人依照規(guī)定提供等額擔(dān)保，北京的法院一般要求申請人提供房產(chǎn)價值30%的現(xiàn)金，70%的房產(chǎn)擔(dān)保，如果買方不能提供擔(dān)保，法院將拒絕采取保全房產(chǎn)措施。向法院申請房產(chǎn)保全除了需要上述等額擔(dān)保之外，還要按照法院的規(guī)定繳納保全費，否則法院也不會采取保全措施。

法院的保全措施有效期是兩年，超過兩年自然失效，所以如果訴訟程序超過兩年還沒有結(jié)束（這種情況相當(dāng)少見，但也不是沒有發(fā)生過），買方要記得再申請法院進行房產(chǎn)保全的續(xù)保。向法院申請續(xù)保，不繳納保全費。

需要特別注意的是，如果在訴訟中發(fā)現(xiàn)房主已將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給第三人，買方應(yīng)當(dāng)立即起訴（防止證據(jù)滅失）要求確認(rèn)第二次的轉(zhuǎn)讓合同無效，并盡可能快地申請法院查封已經(jīng)轉(zhuǎn)移出去的房產(chǎn)（防止二次轉(zhuǎn)移房產(chǎn)），只有這樣操作才能最大限度地保護買方利益。一般來說，在訴訟中轉(zhuǎn)移房產(chǎn)，大多都是都是親友間的轉(zhuǎn)移，法院查明事實后，會以妨礙訴訟和惡意轉(zhuǎn)移房產(chǎn)為由認(rèn)定合同無效。

紛繁復(fù)雜的房產(chǎn)新政下，購房者對于如何購房、如何維護自身購房權(quán)益問題多多。如果雙方協(xié)商不成的，可以依照協(xié)議進行仲裁或訴訟。但是訴訟中也很容易出現(xiàn)問題，由于購房者的法律知識薄弱，很容易遭受損失。建議購房者在打官司時咨詢律師，或委托律師參加訴訟，以保護自身的權(quán)益。