一、認購書是否具有法律效力

無論認購書是預(yù)約合同、還是意向書或者是購房合同，均應(yīng)具有法律效力，違反認購書約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應(yīng)民事責任。

當然，認購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強行法規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。開發(fā)商盡管未正式簽署商品房預(yù)售合同，但認購書的簽署也是一種預(yù)售行為，簽署認購書時也應(yīng)取得預(yù)售許可證，否則認購書無效；如在起訴前開發(fā)商取得認購證書，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，可以認定認購書有效。

二、購房交付的定金能否退回

定金是債的一種擔保方式，所擔保的是雙方在約定時間就商品房買賣合同訂立事宜繼續(xù)進行磋商，以最大誠意促使合同成立。定金是約束雙方在約定時間就買賣合同訂立進行磋商，并非迫使一方必須訂立合同，故是否進行磋商以及磋商程度直接決定定金的得喪變更。

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人?！倍ń鸬牡脝首兏?guī)則為：

1、認購書分為已決條款與未決條款，已決條款不得變更，需要磋商的是未決條款與已決條款的細節(jié)部分，進行磋商但不能達成一致而導(dǎo)致合同未能訂立的，不適用定金罰則。

2、一方無故不在約定期限進行磋商或擅自改變已決條款而導(dǎo)致買賣合同未能訂立的，適用定金罰則。

3、出賣人在磋商期限內(nèi)未取得《商品房預(yù)售許可證》，或轉(zhuǎn)售、抵押、出租商品房致使買賣合同未能訂立的，應(yīng)當雙倍返還定金。

4、因不可抗力、意外事件、政策調(diào)整致使一方有正當理由而不能磋商或者遲延磋商的，不適用定金罰則。

能否退還定金關(guān)鍵是你是否在約定時間與開發(fā)商就商品房買賣合同的訂立事宜進行磋商。沒有磋商而逕行提出書面申請，屬于“因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”，除非開發(fā)商同意，否則定金不能退還。

認購書發(fā)生在購房合同簽定之前，僅對即將簽定的商品房銷預(yù)售合同基本內(nèi)容的初步確認， 認購書中往往有定金約定，要求購房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。定金可以保障買受人利益，也可以變成購房陷阱。及時向律師尋求尋求解決定金糾紛的法律意見可以最大限度地越過陷阱、避免損失。