一、房屋預(yù)售合同是否有效

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

合同的效力又稱合同的法律效力，是指已經(jīng)成立的合同在當事人之間產(chǎn)生的法律拘束力，即法律以其強制力使合同當事人按其相互之間確立的合同內(nèi)容履行義務(wù)、實現(xiàn)權(quán)利的效力。人民法院審理商品房預(yù)售合同糾紛案件的首要問題就是要正確認定合同的效力，這是正確作出判決的前提。

那么一份有效的商品房預(yù)售合同要符合下列條件：

（一）主體合格，當事人應(yīng)當具備法律規(guī)定的締約資格。

（二） 意思要表示真實避免出現(xiàn)基于合同被撤銷的情況存在。

（三）不違反法律、行政法規(guī)或者社會公共利益。

（四）合同標的確定、可行。

為了使合同能夠產(chǎn)生當事人預(yù)期的法律后果，合同的實質(zhì)性條款也應(yīng)當是可行的，至少在合同生效以后可以再訂補充合同，或者按照《合同法》第62條的規(guī)定是可以操作的。比如：預(yù)售的商品房必須是確定了施工進度、竣工交付日期、物業(yè)管理方案、裝修標準、平面圖或戶型圖等等。

二、簽訂房屋預(yù)售合同應(yīng)注意什么

商品房預(yù)售合同作為國家有特殊規(guī)定和要求的合同，對其效力的審查要適用特別法——《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定。商品房預(yù)售不僅僅是特殊商品——房地產(chǎn)的買賣行為，而且是一種特殊形式的房地產(chǎn)買賣行為，即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建造中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金或房價款的行為。由于買賣合同的標的物在訂立買賣合同時并不存在，出賣人對其并不享有完全意義的所有權(quán)。

因此，在簽訂此類合同時，要非常的小心，為了防止造成不必要的損失，最好由專業(yè)的律師陪同購房，對合同以及開發(fā)商的資質(zhì)進行審核，防止合同簽訂后被撤銷或無效，而自己的房款，由遲遲不能歸還的情況，或全部損失掉的情況發(fā)生。