一、如何簽訂房屋認購協(xié)議

1、簽訂認購書不是簽訂買賣合同的前置條件，它不是購買商品房的必經(jīng)程序，盡量不與開發(fā)商簽定認購書；

2、盡量避免定金條款，可使用預付款性質(zhì)的條款代替定金條款；

3、購房者不要與開發(fā)商約定預付款或認購金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實際上針對購房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個圈套，購房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購房者違約，開發(fā)商就要沒收認購金，不予退還；

4、購房者看房時通常會針對自己特別關注的點提出一些問題，開發(fā)商呢就會作出相應的答復，可以把開發(fā)商的答復寫入認購書。比如你選的這套房肯定不會挨著配電箱，您選的這個戶型不會挨著電梯；

5、將開發(fā)商或售樓人員介紹的優(yōu)勢寫進認購書，比如售樓人員說了“您認購的這種D戶型都是朝南的”那么在認購書中可以寫上房屋的朝向是南；

6、不使用模糊概念，在認購書對于價格條款的約定，不要使用“均價”，“優(yōu)惠價”“折扣價”等，而要準確到單價的具體數(shù)額；

二、商品房認購協(xié)議中如何約定定金

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

一般認為，商品房買賣認購書是商品房買賣合同雙方當事人在簽署商品房預售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。但關于認購書的性質(zhì)在理論和實務中有不同的觀點。

學理上關于定金，可以分為五種：一是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金；三是成約定金，指以定金支付作為合同成立或生效的條件；四是解約定金，指作為保留解除權的定金；五是違約定金。關于認購書的定金的法律性質(zhì)，也要結合實踐中的實際情況進行確定。從法理上講，認購書中的定金指的是立約定金。

在實踐中，認購書中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認定為法律意義上的定金，除非認購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金即退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，否則該“訂金、押金”不能解釋為法律意義上的定金。

只要雙方當事人意思表示真實、一致，認購書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認購書當然就具有合同的約束力，雙方應當嚴格履行認購書所設定的義務。各個購房者在簽訂商品房認購書的時候，一定要自行或者委托房產(chǎn)方面的專業(yè)律師審查，防止法律陷阱，避免開發(fā)商利用語言或文字上的技巧，任意解約。