一、如何簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議
1、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)不是簽訂買賣合同的前置條件，它不是購(gòu)買商品房的必經(jīng)程序，盡量不與開(kāi)發(fā)商簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)；
2、盡量避免定金條款，可使用預(yù)付款性質(zhì)的條款代替定金條款；
3、購(gòu)房者不要與開(kāi)發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開(kāi)發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還；
4、購(gòu)房者看房時(shí)通常會(huì)針對(duì)自己特別關(guān)注的點(diǎn)提出一些問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商呢就會(huì)作出相應(yīng)的答復(fù)，可以把開(kāi)發(fā)商的答復(fù)寫(xiě)入認(rèn)購(gòu)書(shū)。比如你選的這套房肯定不會(huì)挨著配電箱，您選的這個(gè)戶型不會(huì)挨著電梯；
5、將開(kāi)發(fā)商或售樓人員介紹的優(yōu)勢(shì)寫(xiě)進(jìn)認(rèn)購(gòu)書(shū)，比如售樓人員說(shuō)了“您認(rèn)購(gòu)的這種D戶型都是朝南的”那么在認(rèn)購(gòu)書(shū)中可以寫(xiě)上房屋的朝向是南；
6、不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額；
二、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中如何約定定金
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
一般認(rèn)為，商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書(shū)，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。但關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)在理論和實(shí)務(wù)中有不同的觀點(diǎn)。
學(xué)理上關(guān)于定金，可以分為五種：一是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金；二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金；三是成約定金，指以定金支付作為合同成立或生效的條件；四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金；五是違約定金。關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的定金的法律性質(zhì)，也要結(jié)合實(shí)踐中的實(shí)際情況進(jìn)行確定。從法理上講，認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金指的是立約定金。
在實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)書(shū)中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金，除非認(rèn)購(gòu)書(shū)上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金即退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，否則該“訂金、押金”不能解釋為法律意義上的定金。
只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)、一致，認(rèn)購(gòu)書(shū)即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行認(rèn)購(gòu)書(shū)所設(shè)定的義務(wù)。各個(gè)購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的時(shí)候，一定要自行或者委托房產(chǎn)方面的專業(yè)律師審查，防止法律陷阱，避免開(kāi)發(fā)商利用語(yǔ)言或文字上的技巧，任意解約。
