一、售樓廣告是否具有效力

最高院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

下列情況可視為“具體而明確的說明和允諾”：

1、向購(gòu)房者提供優(yōu)惠條件或贈(zèng)送禮品的許諾；

2、對(duì)商品房外墻、其他共用部分裝飾標(biāo)準(zhǔn)及共用設(shè)施、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的告示；

3、對(duì)商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述；

4、對(duì)商品房周圍環(huán)境質(zhì)量做出的具有明確的公建指標(biāo)的說明；

5、其他載有明確指標(biāo)的說明。

因此上述三種類型的廣告中，第一種一般不會(huì)發(fā)生糾紛，顯然是具有合同條款的效力的，第二種應(yīng)當(dāng)屬于要約邀請(qǐng)，不具有法律約束力，第三種則應(yīng)當(dāng)視為要約，具有法律約束力。

需要強(qiáng)調(diào)的是，上述情況下，即便開發(fā)商在售樓廣告中注明“開發(fā)商保留廣告的最終解釋權(quán)”等類似文字，在法律上也是沒有任何效力的。

實(shí)踐中很多開發(fā)商還采用在合同的補(bǔ)充條款中將售樓廣告明確排除在合同條款之外的方法來規(guī)避自己的風(fēng)險(xiǎn)。自三月中旬起，蘇州市區(qū)采用了新版商品房買賣合同，明確規(guī)定補(bǔ)充約定中不得約定與本合同內(nèi)容相沖突的、減輕或減免出賣方責(zé)任的、加重買受方責(zé)任或排除買受方權(quán)利的條款。因此，開發(fā)商在補(bǔ)充條款中約定售樓廣告不屬于合同條款的法律效力將不被認(rèn)可。

二、開發(fā)商不能兌現(xiàn)廣告內(nèi)容怎么辦

售樓廣告主要有以下幾種類型：

1、將在廣告中的某些許諾以合同條款的形式寫到預(yù)售合同或者正式的購(gòu)房合同中；

2、廣告內(nèi)容屬開發(fā)商宣傳所需的夸張性語言，其目的是為了引起注意、制造聲勢(shì)、氛圍，并沒有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家首選之地”“溫馨家園”等詞；

3、廣告中往往標(biāo)明了價(jià)格、位置、裝修條件、物業(yè)管理?xiàng)l件、配套設(shè)施設(shè)備、贈(zèng)送的物品或優(yōu)惠等。例如，我們生活中常見到的有“送精裝修”、“24小時(shí)熱水”、“一梯四戶”、“層高2.9米”、“國(guó)際著名物業(yè)管理公司管理”、“明年三月入住”等等。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定：“一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等違約責(zé)任”。如果售樓廣告屬于要約的，應(yīng)當(dāng)視為合同條款，則開發(fā)商必須要按照廣告中的承諾繼續(xù)履行或者采取補(bǔ)救措施。

為了避免不必要的麻煩，買受人在簽訂合同時(shí)，最好要求開發(fā)商將售樓廣告的內(nèi)容寫入合同中，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以便在商品房實(shí)際交付時(shí)與售樓廣告的內(nèi)容不符時(shí)追究出賣人的責(zé)任。消費(fèi)者也可以在買房時(shí)委托律師，對(duì)銷售商的口頭承諾可以錄音、錄象，以備出現(xiàn)糾紛時(shí)作為指證開發(fā)商的證據(jù)。當(dāng)然，妥善保存相關(guān)的售樓廣告更是必不可少的防范措施。