一、如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商欺詐

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

欺詐是指以使他人陷于錯(cuò)誤而為意思表示為目的，故意陳述虛假事實(shí)，或者隱瞞真實(shí)情況的行為。因欺詐定立的合同，是指當(dāng)事人一方實(shí)施欺詐行為而與對(duì)方訂立的合同。由于欺詐違背了民法誠(chéng)實(shí)信用的基本原則，破壞了市場(chǎng)交易秩序，并能影響到合同的效力。因此，各國(guó)民事立法對(duì)欺詐行為均彩取否定的態(tài)度，并對(duì)因欺詐訂立的合同效力及欺詐行為應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任作了明確的規(guī)定。那么，在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，只有基于法律的明確規(guī)定的欺詐行為，才會(huì)承擔(dān)司法解釋中規(guī)定的不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

二、如何處理房屋買(mǎi)賣(mài)欺詐

我國(guó)《合同法》第113條第2款規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。而我國(guó)《消法》第49條所規(guī)定的雙倍賠償條款，學(xué)理上又稱懲罰性賠償，是借鑒英美法等國(guó)家立法，從利益分配上補(bǔ)償受害消費(fèi)者，懲罰欺詐經(jīng)營(yíng)者，從而恢復(fù)市場(chǎng)交易秩序的公平和社會(huì)正義，是突破我國(guó)傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的重大突破。《解釋》第8條、第9條明確規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中因出賣(mài)人惡意違約和欺詐，致使買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形；《解釋》第14條第2款明確規(guī)定了出現(xiàn)面積誤差后的處理原則。但在審判實(shí)踐中，如果出賣(mài)人僅對(duì)其出賣(mài)房屋的某一方面作了故意虛假陳述，使得該商品房屋的質(zhì)量出現(xiàn)部分瑕疵，對(duì)該部分的質(zhì)量瑕疵應(yīng)如何處理？

若不是出賣(mài)人的主觀故意，或純屬違約行為，就應(yīng)按照《解釋》第13條的規(guī)定處理；若出賣(mài)人的該行為被認(rèn)定為欺詐，就應(yīng)適用懲罰性賠償。因?yàn)樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)反欺詐，雙倍索賠是利器。商品房買(mǎi)賣(mài)中的欺詐行為不應(yīng)局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認(rèn)其欺詐范圍來(lái)進(jìn)行處理，就會(huì)導(dǎo)致買(mǎi)受人的其他合法權(quán)益受到損害。再說(shuō)，全國(guó)人大及其常委會(huì)公布實(shí)施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力，既然《消法》已對(duì)欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒(méi)有進(jìn)行修改的情況下，如果消費(fèi)者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請(qǐng)求懲罰性賠償，人民法院就應(yīng)該依照《消法》的規(guī)定來(lái)裁判。因此，將商品房買(mǎi)賣(mài)中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來(lái)確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利于對(duì)消費(fèi)者這一弱勢(shì)群體的法律保護(hù)，也有利于有效制裁和遏制欺詐，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。

雖然司法解釋已經(jīng)對(duì)如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商欺詐作出了明確的規(guī)定，但在實(shí)踐中也會(huì)存在各種各樣的不同情況，必須得結(jié)合證據(jù)，才能最終來(lái)判定欺詐行為的構(gòu)成。因此，購(gòu)房者在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)了解開(kāi)發(fā)商欺詐的相關(guān)問(wèn)題，必要時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)律師，多張一個(gè)心眼，以免權(quán)益受損。