一、貸款買房有哪些風(fēng)險

貸款買房對房地產(chǎn)商可能存在的風(fēng)險，對購房者來說風(fēng)險同樣存在。

（1）房地產(chǎn)商嚴(yán)重拖延交房期限，不能按期履行交房義務(wù)，或房地產(chǎn)商未能完成房產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致購房者無法獲取房產(chǎn)。

（2）房地產(chǎn)商一房兩賣。一房二賣是指房地產(chǎn)開發(fā)商與第一買受人訂立商品房買賣合同后，于辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記以前又與第二買受人就同一商品房訂立買賣合同的行為。

（3）國家限購政策的實施導(dǎo)致購房者不再符合購房條件，使得房地產(chǎn)商無法為購房者辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，一旦在這一過程中房價上漲，房地產(chǎn)商可能以購房者不符條件進(jìn)而要求其承擔(dān)違約責(zé)任，并將房屋轉(zhuǎn)賣他人。

（4）如果購房者資金出現(xiàn)斷裂，無法按時支付房款，房地產(chǎn)商按購房者違約處理，購房者的違約成本加大。

二、如何防范貸款買房的風(fēng)險

（1）謹(jǐn)慎選擇房地產(chǎn)商以及開發(fā)的樓盤。

（2）合同簽訂后，要時刻關(guān)注所購買樓盤的動向，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商違約，及時行使不安抗辯權(quán)?？梢罁?jù)《合同法》第68、69條規(guī)定，中止履行付款義務(wù)。依照68條規(guī)定，購房者需要提供證據(jù)材料來證明房產(chǎn)商有經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；喪失商業(yè)信譽；有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形之一，且購房者需依照69條規(guī)定，履行告知義務(wù)。上述規(guī)定，在購房合同買賣雙方實際操作中，由于信息獲取能力的嚴(yán)重不對等，使得購房人在行使這一法定權(quán)利的可能性大大降低。，因此，需要購房者注意收集證據(jù)。

（3）如果出現(xiàn)“一房二賣”的情況，購房者可以依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，”向房地產(chǎn)商主張權(quán)利。因為，房地產(chǎn)商為第二買受人辦理了過戶登記手續(xù)后，第二買受人依法取得了房屋的所有權(quán)，其買賣合同得到實際履行，這也就代表著房地產(chǎn)商對第一買受人買賣合同的默示拒絕履行。

如果第二買受人是惡意串通房地產(chǎn)商取得房屋所有權(quán)，那么購房者可依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第10條“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持?！闭埱蟠_認(rèn)后買方的商品房合同無效，只要有足夠證據(jù)，法院就應(yīng)該支持。但是，法院要確認(rèn)合同無效必須經(jīng)先買方行使合同無效請求權(quán)，如果先買方不行使該項權(quán)利，法院不能主動確認(rèn)后買方的合同無效。但第一買受人放棄無效請求權(quán)后，仍可以行使該司法解釋規(guī)定的懲罰性賠償請求權(quán)。

（4）屆時若限購政策延續(xù)，房地產(chǎn)商無法履行合同的情形下，根據(jù)《合同法》第94條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8、9、10條相關(guān)規(guī)定，購房者可以采取約定解除或法定解除的方式解除合同、通知對方，或要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

當(dāng)然，選擇分期付款的購房者還可以在簽訂合同時，從條款的約定上防范可能存在風(fēng)險，如房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于購房者前，物業(yè)管理費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費由房地產(chǎn)商承擔(dān)；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于購房者前，房屋裝修的條件及程序，裝修費由誰承擔(dān)，裝修形成的添附財產(chǎn)的歸屬，合同解除后裝修形成的添附財產(chǎn)的處理、裝修過程中對外產(chǎn)生的法律責(zé)任的承擔(dān)等；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移于購房者前，房屋意外毀損、滅失的風(fēng)險承擔(dān)歸房地產(chǎn)商等等。