一、如何購買預(yù)售商品房

預(yù)售商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售的行為。消費(fèi)者在購買預(yù)售的商品房時應(yīng)注意以下事項：

1、應(yīng)了解開發(fā)商的土地來源是否依法取得。可了解開發(fā)商所在開發(fā)的樓盤是否持有國土（房產(chǎn)）部門頒發(fā)的《國有土地使用證》或《土地出讓合同》或批準(zhǔn)用地或合作開發(fā)的文件。同時，了解批準(zhǔn)的土地用途與開發(fā)實際用途是否一致，開發(fā)商是否持有《非農(nóng)建設(shè)用地許可證》以及城市規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等合法依據(jù)。

2、應(yīng)注意開發(fā)商是否已辦理商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。

3、應(yīng)注意了解開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)以及社會信譽(yù)。

4、應(yīng)注意了解開發(fā)商是否已到所在地的土地房產(chǎn)交易管理所辦理預(yù)售商品房登記備案手續(xù)，簽訂購房合同須使用國地房產(chǎn)局統(tǒng)一印制的《商品房預(yù)售契約》或《商品房買賣契約》。

5、應(yīng)注意及時索取購房的憑據(jù)。支付購房款時，屬分期付的，應(yīng)索取開發(fā)商蓋章的正式收據(jù)；購房款已結(jié)清的，應(yīng)索取稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的統(tǒng)一發(fā)票。屬開發(fā)商代收代匯的收費(fèi)，也應(yīng)索取正式收據(jù)。不論是購房款還是代收的收費(fèi)，均應(yīng)在購房契約中詳盡記載，以確保買方賣方的合法權(quán)益不受侵害。

6、應(yīng)注意及時辦理購房登記確認(rèn)手續(xù)。簽訂購房正式契約后30天內(nèi)，購房者應(yīng)督促開發(fā)商辦理購房登記確認(rèn)手續(xù)。買賣雙方持《商品房預(yù)售契約》或《商品房買賣契約》文本向所在地的土地房產(chǎn)交易管理所辦理登記確認(rèn)手續(xù)，經(jīng)確認(rèn)的預(yù)售商品房購銷行為，受合法的保護(hù)。

二、簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意什么

1、審查是否具備“五證”。購房人簽訂預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)注意審查國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、開工證、銷售許可證是否“五證齊全”。上述證明文件中的建設(shè)單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發(fā)展商名稱一致您也需留心。

2、購房人應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商簽署由房管部門印制的或建設(shè)部推薦的合同文本，并查明代表發(fā)展商簽字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，則要審查其是否持有《授權(quán)委托書》。另外還應(yīng)要求發(fā)展商在合同上加蓋公章。在簽約時必須認(rèn)真閱讀合同文本，檢查確認(rèn)所有內(nèi)容。如果發(fā)現(xiàn)有很多您所關(guān)心的內(nèi)容合同里沒有體現(xiàn)，就應(yīng)當(dāng)馬上與發(fā)展商簽訂補(bǔ)充協(xié)議或特別約定。

3、在預(yù)售契約中一定要明確約定違約責(zé)任，最好明確約定違約金的絕對金額；如約定按日計算違約金，則采用現(xiàn)行違約金標(biāo)準(zhǔn)為每日萬分之四。

4、對于可能出現(xiàn)的糾紛，買賣雙方可以采用協(xié)商方式解決，還可以選擇仲裁或訴訟的方式解決。有些發(fā)展商要求購房人在簽訂正式的預(yù)售契約后再簽訂一個補(bǔ)充協(xié)議，兩份協(xié)議中約定的糾紛處理方式有所不同，您應(yīng)注意協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以免日后的麻煩。

5、有些發(fā)展商在購房人交了定金但沒有申請到銀行按揭貸款時只退購房款而不退定金，這種做法是沒有法律依據(jù)的，也是不公平的。并不是每個人都能申請到按揭貸款，因此，建議購房人最好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若購房人得不到按揭貸款時，定金該如何返還，是否要扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等。

6、要留意關(guān)于物業(yè)管理條款，還有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)情況的前提下，就要求購房人在預(yù)售契約中承諾接受物業(yè)管理服務(wù)，并接受相關(guān)約束，這是對購房人的消費(fèi)者知情權(quán)的侵害。因此，購房人應(yīng)該將物業(yè)管理條款與預(yù)售契約分開簽署或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。

商品房預(yù)售合同的投資數(shù)額大、履行期限長，所以，從商品房的開工建設(shè)到交付使用往往需要很長的時間。在這段時間內(nèi)，可能會由于市場行情的變化而引發(fā)很多糾紛。為了保證您的合法權(quán)益，您在簽署合同時最好能聘請房地產(chǎn)專業(yè)律師為您把關(guān)，替您審查有關(guān)資料，提供有針對性的法律意見。