一、商品房交易要經(jīng)過哪些階段

商品房交易的程序不同于普通商品買賣，一般分現(xiàn)房買賣與期房買賣兩種，主要有以下五個步驟：

1、簽訂認(rèn)購書。簽訂認(rèn)購書前，售樓人員必須將房屋有關(guān)情況告知購房者，如樓書、預(yù)售許可證、何時交房等。購房者根據(jù)自身的實際情況決定是否與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書。簽訂認(rèn)購書時，購房者要向開發(fā)商支付一定數(shù)額的訂金。此程序非必經(jīng)步驟。

2、簽訂預(yù)售或出售合同。如果是現(xiàn)房買賣，則由購房者和開發(fā)商簽訂出售合同。如果是預(yù)售商品房，則簽訂預(yù)售合同，目前本市采用的是2000版預(yù)售合同示范文本。

3、辦理合同登記備案手續(xù)。一般來說，預(yù)售合同或出售合同自簽訂之日起30日內(nèi)向房地產(chǎn)交易中心辦理登記備案手續(xù)。未經(jīng)登記備案的合同盡管有效，但不得對抗第三人。

4、辦理交房手續(xù)。在房屋滿足合同中約定的交付條件后，購房者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的通知及時辦理交房手續(xù)，繳納物業(yè)管理費和維修基金等。

5、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。預(yù)售、出售的房屋一般自交房后90日內(nèi)，由開發(fā)商代辦或購房者自己辦理房地產(chǎn)權(quán)證，即俗稱的“小產(chǎn)證”。

二、購房的法律風(fēng)險有哪些

1、開發(fā)商隱瞞無開發(fā)資格或無商品房預(yù)售許可證等事實，對外銷售期房。

一般而言，這種開發(fā)商本身的資質(zhì)就差，且無誠信可言，這樣在購房人付了房款之后，一般無法取得預(yù)定的房屋。在合同被宣告為無效時只有拿回本金和同期銀行貸款利息，但是在取得判決書上的權(quán)利之前，缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實。

2、開發(fā)商惡意搭售商品房。

特別在房價價位高時，開發(fā)商往往通過在合同的“實測面積與暫測面積差異的處理”條款中設(shè)定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度（一般為3％）時有權(quán)解除合同，只能按合同價補足。這樣，在房價下跌時購房人則無法要求以交付時的市場價補足而無端構(gòu)成違約，更為嚴(yán)重的是可能造成開發(fā)商超預(yù)售許可面積而使超面積部分的商品房無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，對于“縮水”的商品房一個最大的麻煩是預(yù)計使用的面積達不到，房屋使用受限卻無法重新選擇。

3、商品房的逾期交付的原因很多，但多數(shù)法院片面強調(diào)要求合同的實際履行，致使購房人無法擺脫該合同而做重新選擇。

而且在現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責(zé)任”條款中，一般設(shè)定在超過幾個月后仍未交付時只能終止合同并獲得20％已付款的違約金或在獲得10％的已付款的違約金后繼續(xù)履行合同，而未給與在逾期交付過程中發(fā)生房價下跌之時適用價格應(yīng)有的地位。

4、發(fā)展商對房屋設(shè)計單方面做出重大調(diào)整。

這本屬開發(fā)商的重大違約，但目前使用的格式合同卻對違約責(zé)任的設(shè)計很不合理——僅規(guī)定開發(fā)商退回房款并給付一定利息。依此，購房人在因設(shè)計重大調(diào)整不滿意而退房時，往往已喪失了找到更好房子的機會或須花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在文本中也無明確規(guī)定賠償，索賠的成功率預(yù)計很低。

5、房屋的“裂”、“漏”是個大問題。

而且一般認(rèn)為裂縫在0.3mm以內(nèi)屬合理安全使用范圍，但若0.3mm以內(nèi)的裂縫存在于頂樓或洗手間處的樓板或外墻，則下雨或平時的漏水不可避免，且整修的效果差，其過程也煩人，此時購房人一般只能忍受。

購房人對開發(fā)商的可能風(fēng)險在于不能按時付足房款，但因現(xiàn)在商品房消費信貸之普及，購房人的付款風(fēng)險已大大降低，開發(fā)商基本上沒太大風(fēng)險。由于購房人和開發(fā)商之間嚴(yán)重的“信息不對稱”及目前開發(fā)商的“道德風(fēng)險”大量存在，購房過程中存在很多法律風(fēng)險，購房者可以委托律師解決購房糾紛。