未辦理房屋過戶買賣合同是否有效

某地一樓盤建成。當?shù)鼐用裢趿⒚駥嵉乜疾旌?，對房屋的設計、地段和周邊環(huán)境都比較滿意。經(jīng)過協(xié)商，王立民與經(jīng)銷該樓盤的某銷售公司簽訂了房屋買賣合同。合同約定：銷售公司將一套三居室售予王立民，價款人民幣40萬元，并約定該房屋于2005年元旦前交付使用。此后，王立民先后向銷售公司支付購房款人民幣30萬元。至交房日，某銷售公司因故未能交付房屋。2005年2月初，某銷售公司通知王立民辦理房屋交接驗收手續(xù)，但王立民未辦理。此后，王立民訴至法院，稱該合同未按法律規(guī)定辦理過戶手續(xù)，不具備法律效力，請求人民法院判決解除其與某銷售公司的房屋買賣合同，并主張銷售公司返還購房款人民幣30萬元并承擔至還款日的利息損失。

王立民提出：該房屋買賣合同未辦理過戶手續(xù)，屬于無效合同，請求人民法院判決解除合同，銷售公司返還房款和賠償利息損失。銷售公司提出：該合同隨未辦理過戶手續(xù)，但房屋過戶手續(xù)屬于房屋所有權轉移的要件，而不是合同有效的要件，該合同為有效銷售公司雖然存在遲延履行合同義務的情況，但尚不構成根本違約，雙方應當繼續(xù)履行合同。

開發(fā)商延期交房咋辦

法院經(jīng)審理認為：本案中，按照合同約定銷售公司應當于2005年元旦前交房，而其卻于2005年2月才通知王立民辦理房屋交接驗收手續(xù)，其行為顯然已經(jīng)構成遲延履行。但銷售公司的遲延履行，并未給王立民造成利益損失，不應當認定為構成根本違約。因此，本案中，應認定該買賣銷售合同為有效，雙方當事人應繼續(xù)履行合同，王立民可以基于銷售公司的遲延履行要求其承擔違約責任。

根據(jù)合同法的規(guī)定，合同生效的要件包括：主體合格；行為人意思表示真是；內(nèi)容合法。本案中雙方當事人均具有締約能力，并已經(jīng)就銷售買賣達成了一致，且買方支付了價款。銷售過戶登記并非房屋買賣合同的有效要件，故該合同是合法有效的。從意思自治原則出發(fā)，是尊重雙方當事人的意愿的，也是符合合同法鼓勵交易原則的。