一、二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛有哪些

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和二手房交易雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件發(fā)生的主要原因。

2、委托合同簽訂不規(guī)范

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買(mǎi)賣(mài)交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與二手房買(mǎi)賣(mài)雙方一同簽訂一份合同，多稱(chēng)為二手房買(mǎi)賣(mài)委托合同或房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約補(bǔ)充協(xié)議，將二手房買(mǎi)賣(mài)合同與二手房買(mǎi)賣(mài)委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。

3、逃避居間義務(wù)

（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《深圳市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。

（2）這樣一旦發(fā)生糾紛，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)常會(huì)就二手房買(mǎi)賣(mài)合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭(zhēng)議。

4、二手房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容不完整

（1）二手房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱(chēng)或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。

（2）二手房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書(shū)資料的移交。

（3）價(jià)款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫(xiě)明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。

（4）雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。

（5）合同中應(yīng)寫(xiě)明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付二手房的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫(xiě)明。

（6）支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。

二、如何避免共有房屋糾紛

從法律上講，房屋屬于共有財(cái)產(chǎn)的，出售時(shí)必須征得其他共有人的書(shū)面同意；如果未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，應(yīng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。司法實(shí)踐中，如果房屋已經(jīng)交付使用較長(zhǎng)一段時(shí)間或者已經(jīng)辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)，法院一般不會(huì)判令該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。但如果房屋還未交付使用，也沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，一旦房屋共有人在知道該轉(zhuǎn)讓情況后提出反對(duì)，法院就有可能判定該交易無(wú)效。

共有房屋在出售前，全體共有人必須以簽字或者書(shū)面委托的形式表示同意。在交易過(guò)程中，下家一定要詳細(xì)查看房屋是否屬于共有房屋，特別是把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)。即便該套房屋產(chǎn)權(quán)證上只有夫或妻一方的名字，在房屋交易過(guò)程中，下家也應(yīng)當(dāng)要求上家出具夫妻雙方就出售該房屋的同意證明，確保房屋的交易安全。

在購(gòu)房二手房之前，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰。賣(mài)方必須是房屋的所有人，通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無(wú)誤即可。產(chǎn)權(quán)是一個(gè)人的還是兩個(gè)人的，共有權(quán)人之間是夫妻關(guān)系還是只是共有關(guān)系，在通過(guò)中介購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要讓中介公司的人員提供產(chǎn)權(quán)的詳細(xì)信息，很多情況下，中介為了促成雙方盡快完成簽約，在這方面并不會(huì)盡到前期的告知義務(wù)，以致引發(fā)合同糾紛。購(gòu)房者可以咨詢(xún)律師，或者委托律師核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)情況，以免發(fā)生糾紛。