一、一房二賣哪份合同有效

一房二賣的問題如果僅是用生活直覺去理解，實踐中容易產(chǎn)生以下誤區(qū)：按照“先來后到”的順序，誰簽訂合同在先，誰的權(quán)利得到保護，可以取得房屋權(quán)利；后簽訂合同的沒有法律效力。而正確的理解應(yīng)為：即便賣房者“一房兩賣”，只要兩份合同均是買賣雙方的真實意思表示，且沒有違反法律的禁止性規(guī)定，就都是合法有效的。但是，鑒于標的即房屋唯一，上述兩個合同僅有一個可以得到履行；不能履行的那份合同，則可以追究賣房人的違約賠償責任。

要視情況具體分析，但一般會按以下原則確定順序：

1、已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的優(yōu)先履行；

2、均未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的優(yōu)先履行；

3、均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、又未合法占有房屋的，應(yīng)綜合考慮各買受人付款數(shù)額的多少以及先后、是否辦理網(wǎng)簽、合同成立先后等因素，公平合理地予以確定。另外，被拆遷人的拆遷安置補償權(quán)利具有物權(quán)屬性，產(chǎn)生權(quán)利沖突時，優(yōu)先于其他權(quán)利。

那么，合同未得到履行的買房人，如何追究賣房人的違約責任？這個問題視賣房者身份而有所區(qū)分，如果賣房者是開發(fā)商，則買房人可通過向開發(fā)商主張返還已付購房款、利息及賠償損失來追究其違約責任。此外，還可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

如果賣房者是私人業(yè)主，則買房人不能向違約者主張懲罰性賠償。這時，違約糾紛的處理應(yīng)以《合同法》作為依據(jù)，買房人可主張返還購房款和利息，賠償損失。

二、購房者如何規(guī)避一房二賣

要注意以下三點：

1、簽訂買賣合同前，要全面了解房屋權(quán)屬，到房地產(chǎn)檔案館查詢房產(chǎn)的權(quán)屬登記情況，并實地考察要購買的房產(chǎn)使用狀況；

2、簽訂買賣合同時，要有防患風險的意識，在合同條款明確注明并可加重“一房二賣”的違約責任；

3、簽訂買賣合同后，盡快辦理網(wǎng)簽、合同備案及過戶手續(xù)，買受人亦可向登記機構(gòu)申請預告登記，讓“一房二賣”徹底無機可乘。

房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)糾紛亦隨之增多。趨利性使然，一些不良開發(fā)商為套取資金，將已銷售的商品房重復出售；而部分二手房業(yè)主為了賺取更高房款，亦會違背誠信原則，將已出售的房產(chǎn)另行售予更高價者?！耙环慷u”糾紛近年逐漸增多。購房者遭遇一房二賣，想要維權(quán)應(yīng)首先分清具體的情形，如果購房者對這個問題不是很了解，可以向?qū)I(yè)律師咨詢。