一、房屋質(zhì)量問題如何索賠

（一）因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。

房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用應(yīng)解除合同，現(xiàn)在審判實踐中已是共識。但質(zhì)量問題達(dá)到什么程度可以解除合同呢？怎樣的情況是嚴(yán)重影響居住使用？該解釋的可操作性不強，依賴于法官的自由裁量。

（二）在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。即是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，筆者認(rèn)為包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。法院在審理此類糾紛時，注意保修期從交付之日起計算。因為購房人在接受房屋時對房屋進(jìn)行必要的驗收，這是購房人注意義務(wù)。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，買受人有權(quán)要求出賣人修復(fù)。如果質(zhì)量質(zhì)量問題在短時間內(nèi)解決不了，應(yīng)要求出賣人承擔(dān)延期交房的責(zé)任。因此增加的費用，應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)。

（三）因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

嚴(yán)重影響正常居住使用如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定。有人認(rèn)為，商品房正常的居住使用主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)重影響居住使用；也有人認(rèn)為，居住使用不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點。在司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評定?？捶课葙|(zhì)量問題是否能夠通過修復(fù)解決，經(jīng)修復(fù)后仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購房人的生活或存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素，買受人就要理直氣壯地提出解除合同，要求出賣人賠償損失。

二、購房者何時能要求雙倍賠償

在商品房買賣活動中進(jìn)行欺詐和惡意違約的要承擔(dān)最高至雙倍購房款的懲罰性賠償責(zé)任，是《解釋》規(guī)定中的亮點。根據(jù)《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關(guān)規(guī)定，購房人退房并要求雙倍賠償必須符合以下三個條件。

第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調(diào)整范圍內(nèi)的商品房?！督忉尅返谝粭l做了明確規(guī)定。

第二、只有屬于惡意違約和欺詐行為才能適用懲罰性賠償。要雙倍賠償，首先要對欺詐行為認(rèn)定。從民法上來說，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人主觀惡意；三是欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關(guān)系；四是損害后果。出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》第八、九規(guī)定的適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形。除此之外違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質(zhì)量瑕疵、逾期辦證等，只能依據(jù)合同約定和有關(guān)法律規(guī)定要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第三、必須導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。

實踐中有以下兩種情況值得注意：

（一）雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，根據(jù)《解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定合同有效，買受人也就無法要求其雙倍賠償。

（二）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應(yīng)的補救措施，使買受人行使合同撤銷權(quán)的阻卻事由發(fā)生，買賣合同應(yīng)繼續(xù)履行，買受人請求撤銷合同、雙倍賠償也不能得到支持。

欺詐行為的處理：盡管《解釋》對適用懲罰性賠償責(zé)任作出了明確規(guī)定，但也為法官裁量案件留有較大空間?！督忉尅分皇钦f可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，這里面彈性就比較大，可以不是應(yīng)當(dāng)，更不是必須，不超過一倍并不等同于一倍，請求也不是都會同意。在具體案件中，需要法官根據(jù)出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來自由裁量。有時可能會裁決雙倍賠償，有時也可能裁決賠償一倍多一點，或者裁決只退回購房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據(jù)案件具體情況由法官自由裁量形成的個案差異，是法律允許的，如果購房者不能自己解決，可以聘請律師協(xié)助。