一、二手房房屋質(zhì)量糾紛怎么處理

如果買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，售房人應(yīng)否對(duì)房屋的質(zhì)量瑕疵承擔(dān)責(zé)任？目前，在二手房交易中，買(mǎi)方很少提出房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，在合同中也不約定。在買(mǎi)賣(mài)方的主觀評(píng)價(jià)中，房屋質(zhì)量與我無(wú)關(guān)，房屋就是這樣，買(mǎi)方只要買(mǎi)了房子，即與賣(mài)方無(wú)關(guān)。

事實(shí)上，如果賣(mài)方出售的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，是應(yīng)該由賣(mài)方負(fù)責(zé)的。買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人應(yīng)就買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物向買(mǎi)受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，如果是一般的質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)方可以要求賣(mài)方修復(fù)，如果賣(mài)方不修復(fù)，買(mǎi)方可以自己修復(fù)，但修復(fù)的費(fèi)用應(yīng)由賣(mài)方負(fù)責(zé)。如果房屋的主體不合格，無(wú)法修復(fù)，或者房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，嚴(yán)重影響居住的，買(mǎi)方可以向賣(mài)方提出退房，解除合同并要求賠償。

但如果買(mǎi)方在實(shí)際使用房屋一段時(shí)間后再出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，從理論上來(lái)說(shuō)就不能要求賣(mài)方承擔(dān)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任了。但由于二手房買(mǎi)賣(mài)中的標(biāo)的物一般已使用一定年限，并存在裝修、裝飾等現(xiàn)狀，買(mǎi)受人對(duì)房屋的瑕疵狀況也應(yīng)有理性的判斷。因此，對(duì)于出賣(mài)人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕癍的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)于出賣(mài)人已如實(shí)告知瑕疵或買(mǎi)受人已明知瑕疵的，則出賣(mài)人不承擔(dān)責(zé)任。對(duì)于房屋的隱蔽瑕疵，如并非出賣(mài)人在裝修、使用過(guò)程中所產(chǎn)生，而系房屋本身所固有的，若沒(méi)有證據(jù)證明出售一方對(duì)此是知曉的，出賣(mài)人亦不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但買(mǎi)受人可以房屋所有人身份，依據(jù)因合同轉(zhuǎn)讓而取得的權(quán)利，向開(kāi)發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)戶口糾紛咋辦

對(duì)于“二手房”買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人約定出賣(mài)人遷出戶口，并由買(mǎi)受人遷入戶口，但嗣后因出賣(mài)人拒不遷出戶口而引發(fā)糾紛的，我們已在2003年第3期《民事法律適用問(wèn)答》中，對(duì)此問(wèn)題作了明確，但實(shí)踐中仍有不同理解。

當(dāng)事人雖在買(mǎi)賣(mài)合同中就戶口遷移事宜作出了約定，但戶口遷移涉及相關(guān)行政部門(mén)的審批制度，屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍。經(jīng)釋明后，當(dāng)事人仍堅(jiān)持主張遷移戶口的，應(yīng)裁定不予受理或駁回起訴。