一、二手房買賣的流程

首先，了解和尋找房源或客源。了解和尋找房源有以下兩種途徑：一種是通過親朋介紹；另一種是通過報紙、網(wǎng)絡(luò)信息或刊登求購信息進(jìn)行了解和尋找。一第一種方法的信息面較窄，成功的概率較低；第二種方法的選擇面很寬，但很多廣告內(nèi)容非?；祀s。因此，作為買賣雙方都必須認(rèn)真識別相關(guān)信息的真實性，以避免盲目或受到無謂打擾。

其次，實地看房。作為買方，選擇好目標(biāo)房源后，一定要親自到現(xiàn)場查看，最好要與產(chǎn)權(quán)所有人親自面談，落實好房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)以及是否已具備上市交易條件。對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設(shè)施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質(zhì)量問題等；作為賣方，也最好了解一下買方的實際付款能力和資信情況等。

再次，協(xié)商和簽約。這一部分很關(guān)鍵，一般來說，在合同中應(yīng)根據(jù)雙方協(xié)商的內(nèi)容，詳細(xì)、清楚地寫明買賣雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間，房屋交付的時間、方法以及安全交易條款，合同中還應(yīng)明確規(guī)定對于違約行為所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。

最后，產(chǎn)權(quán)交易。簽訂房屋買賣合同后，交易雙方即可攜帶相關(guān)手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。一般來說，交易部門先要經(jīng)過相應(yīng)的審查程序，確定房屋產(chǎn)權(quán)是否具備轉(zhuǎn)讓條件；然后，買方按照合同規(guī)定的付款方式付清購房款，房地產(chǎn)交易部門正式受理轉(zhuǎn)讓申請；最后，買賣雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)后，買方可以申領(lǐng)到房屋所有權(quán)證。另外，具有土地使用權(quán)證的還要到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。當(dāng)然，購房者如需銀行貸款，還應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù)。

二、簽訂二手房買賣合同的條件

根據(jù)我國房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律規(guī)定，簽訂二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（1）合同雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力

購房者必須具有完全的民事行為能力。根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，18周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動；16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收人為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。10周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其年齡、智力相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動（包括房屋買賣行為，因為房屋買賣涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，很明顯地與限制民事行為能力人的年齡、智力不相適應(yīng)）由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿10周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定監(jiān)護(hù)人代理民事活動。不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與其精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動；其他民事活動由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。所以，當(dāng)購房者是無民事行為能力人或限制民事行為能力人，即未成年人和精神病人時，必須由他的法定代理人（即監(jiān)護(hù)人）來代理。

（2）雙方當(dāng)事人意思表示真實

雙方在簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)意思表示真實，不得存有欺詐或乘人之危之意。因此，購房者有權(quán)對合同中不合理的條款或合同中未明確規(guī)定的事項提出修改意見和增加補(bǔ)充協(xié)議。依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，合同的任何一方都不能用欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿的情況下簽訂合同。

（3）合同的內(nèi)容不得違反法律和行政法規(guī)

法律和行政法規(guī)是國家制定的，具有強(qiáng)制效力，任何單位和個人都必須遵守法律和法規(guī)。因此，購房者和售房者所簽訂的二手房買賣合同也必須遵守法律和行政法規(guī)。比如購房者和售房者在合同中約定，購房者所應(yīng)繳納稅費(fèi)一律免繳，該條款就違反有關(guān)的稅法，因而合同中的此項條款無效。

（4）合同不得違反國家利益和社會公共利益

我國是社會主義國家，國家利益和社會公共利益是第一位的，因此合同的內(nèi)容不得違反國家利益和社會公共利益，否則就無效。

綜上，簽訂的二手房買賣合同如果違反了上述四項條件，那么該合同就是無效合同（或部分無效合同）。無效的合同不受法律的保護(hù)。確認(rèn)合同部分無效的，假如不影響其余部分的效力，其余部分仍然有效。