一、二手房買賣流程

（1）選擇中介

如果想通過(guò)中介公司進(jìn)行，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。所選的中介公司不僅有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較的規(guī)范。

（2）查詢房屋權(quán)屬

下家要隊(duì)房屋的權(quán)屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如步能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。

（3）了解房屋使用狀況

首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)的。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。

（4）實(shí)地考察

下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問(wèn)房屋是否做過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等。第二，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實(shí)用，管線走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

（5）明確中介收定性質(zhì)

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià)，上下家要在書面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣下家就會(huì)有保障。

（6）上下家當(dāng)面談合同

即使是通過(guò)品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。因此，在達(dá)成交易意向后，買賣雙方要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在交易過(guò)程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得上下家無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。在簽訂二手房買賣合同時(shí)，買賣雙方一定要當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過(guò)戶時(shí)間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。

（7）結(jié)清水表帳單

市自來(lái)水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，因此買賣雙方不需要辦理水表過(guò)戶手續(xù)。按自來(lái)水公司的規(guī)定，不論是誰(shuí)使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。因此，在交房之前，下家要詢問(wèn)上家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。

（8）告知電表狀況

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，買房必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳訖的電費(fèi)賬單收據(jù)。

（9）協(xié)助燃?xì)膺^(guò)戶

按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，買賣雙方必須一起到燃?xì)獠块T辦理過(guò)戶手續(xù)。

（10）結(jié)清電話費(fèi)

有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細(xì)問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是-普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。

（11）遷移戶口

買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒(méi)有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問(wèn)題約定清楚。

二、怎樣才能查明二手房產(chǎn)權(quán)

買房作為一種投資行為，其投資風(fēng)險(xiǎn)在二手房市場(chǎng)上無(wú)疑加大了。二手房產(chǎn)權(quán)來(lái)源多種多樣，產(chǎn)權(quán)狀況也有不同，因此，怎樣才能查明二手房產(chǎn)權(quán)呢？

查明產(chǎn)權(quán)首先應(yīng)要求賣房者提供合法的證件，包括身份證、房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證以及其他證件。其他證件是指出賣共有房屋需提供共有人同意出售該房屋的書面意見；房屋已簽訂出租協(xié)議的應(yīng)由房屋出租人出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書面聲明；房屋沒(méi)有抵押權(quán)的，賣房者還需提供抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)的書面意見。

關(guān)內(nèi)的房產(chǎn)在檔案大廈及各所在區(qū)的國(guó)土局均可查詢，不過(guò)一般只接受業(yè)主本人的查詢，也接受律師的查詢。作為買方，如需查實(shí)，可委托律師代為查詢。

第二步，應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，包括是否真實(shí)擁有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)證上的記載事項(xiàng)是否真實(shí)，以及房屋是否屬于禁止交易的房產(chǎn)，若房產(chǎn)已列入拆遷范圍，或被法院依法查封，房屋所有權(quán)人進(jìn)行交易的行為是無(wú)效的。

最后要對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，如抵押貸款合同的還款期、利率、本息。房屋租賃協(xié)議中的租金、租期等問(wèn)題。