一、二手房買賣如何確定成交價(jià)

買賣金額即通常所說的成交價(jià)。在確定成交價(jià)時(shí)，要注意以下幾個(gè)問題：

一是成交價(jià)通常不包括維修基金、水電雜費(fèi)和應(yīng)付的交易稅費(fèi)。若上家有“到手價(jià)”的要求，則在支付訂金前就應(yīng)在居間合同中加以明確。

二是成交價(jià)是房屋毛坯價(jià)或帶裝修價(jià)，在支付訂金前，也應(yīng)當(dāng)在居間合同中加以明確。

三是屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無償贈送還是折價(jià)轉(zhuǎn)讓，以及所折價(jià)款是否包含在成交價(jià)內(nèi)，都應(yīng)當(dāng)在居間合同中明確，并對設(shè)施、設(shè)備的質(zhì)量狀況作適當(dāng)約定。

四是申請產(chǎn)權(quán)過戶登記時(shí)，極少數(shù)人為少付稅費(fèi)而向房地產(chǎn)交易中心低報(bào)成交價(jià)，這是非常危險(xiǎn)的，容易導(dǎo)致尾款糾紛。

二、二手房買賣如何避免稅費(fèi)糾紛

二手房交易稅費(fèi)是和房屋成交價(jià)緊密相關(guān)的一項(xiàng)支出。在買房或賣房前，弄清相關(guān)政策規(guī)定是非常必要的。在正規(guī)房產(chǎn)中介公司的營業(yè)場所，一般都會明示現(xiàn)行的稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。這里有兩個(gè)問題值得注意：

一是對于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產(chǎn)權(quán)房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，委托品牌中介或?qū)I(yè)人員陪同，有利于避免買賣糾紛。

二是包稅（即稅費(fèi)打包由中介代為繳納）的問題。雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因?yàn)榘惾菀鬃屔贁?shù)中介從業(yè)人員有可趁之機(jī)，賺取差價(jià)。對于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數(shù)額高，稅費(fèi)更加包不得。

水電雜費(fèi)主要包括水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等，和交易稅費(fèi)相比，這些雜費(fèi)雖然金額不多，但也應(yīng)在買賣合同中約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結(jié)算上述費(fèi)用的臨界點(diǎn)。

人們普遍重視房屋的位置、實(shí)用性和價(jià)格，但是成交價(jià)中一項(xiàng)很重要的因素卻被市場所忽略了，那就是“房屋折舊率”。其實(shí)并非購房者真的不重視，而是市場將其隱藏了起來，誤導(dǎo)購房者忽略了這個(gè)問題。如果購買二手房時(shí)發(fā)生價(jià)格、稅費(fèi)等方面的糾紛，購房者可以咨詢專業(yè)律師。