一、如何處理開發(fā)商違約糾紛

合同當(dāng)事人未按合同約定履行義務(wù)，就構(gòu)成違約。對購房合同而言，購房者的主要義務(wù)是按期支付房款，而購房者在購房時，往往是按自己的承受能力選擇付款方式，所以因逾期付款造成的違約在實踐中極為少見。購房合同中的違約多數(shù)由開發(fā)商引起。

出現(xiàn)違約行為時，購房者應(yīng)首先看購房合同中是否有對上述違約責(zé)任的處理約定，如有約定，按合同約定處理，如未約定違約責(zé)任的處理辦法，按法律規(guī)定可對開發(fā)商的違約行為要求賠償，賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以直接損失為限，具體處理辦法如下：

1、逾期交房

合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的，如開發(fā)商逾期交付房屋，按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，違約金按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

2、面積出現(xiàn)誤差

合同未約定房屋面積誤差處理辦法的，如開發(fā)商交付的房屋實測面積與合同約定面積出現(xiàn)誤差，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，面積誤差按下列辦法處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

3、設(shè)備、裝修不符合合同約定

出賣人交付的房屋的設(shè)備、裝修不符合合同約定的，購房者應(yīng)拒絕接收房屋，并視出賣人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，應(yīng)按出賣人逾期交房處理。如購房者已接收商品房，發(fā)現(xiàn)出賣人交付的房屋的設(shè)備、裝修不符合合同約定，購房者可要求出賣人限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金可按此期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。出賣人拒絕更正或在合理期限內(nèi)未更正的，購房者可要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。賠償責(zé)任以實際損失為限，實際損失包括設(shè)備、裝修的差價款、改動工程款及不能正常使用房屋期間的損失。

4、變更規(guī)劃、設(shè)計；

按照《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

5、房屋質(zhì)量不合格；

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定，開發(fā)商交付的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的，購房者可要求解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任（具體參閱本節(jié)第四項退房糾紛的處理），其它房屋質(zhì)量問題，購房者可要求開發(fā)商限期修復(fù)，出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限拖延修復(fù)的，購房者可以自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費用由出賣人承擔(dān)，因修復(fù)造成交房延誤的，可要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。房屋的質(zhì)量應(yīng)以工程質(zhì)量檢測機構(gòu)的檢測結(jié)果為依據(jù)，購房者對房屋質(zhì)量存有疑慮的，可委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)對房屋質(zhì)量進行檢測。

6、未按期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

按《商品房銷售管理辦法》第34條規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權(quán)屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權(quán)屬證書的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。前述“規(guī)定期日”按下述方法計算：合同未約定的房屋權(quán)屬證書取得日期，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日計算；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，按合同訂立之日起90日計算。出賣人未按期提交辦理房屋權(quán)屬登記所需材料致購房者未按期取得房屋權(quán)屬證書的，商品房買賣合同約定了違約金處理辦法的，按合同約定處理；商品房買賣合同未約定違約金處理辦法的，按已付購房款，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算（現(xiàn)行為日萬分之二點一）。因出賣人未按期提交房屋權(quán)屬登記材料，致購房者未能按約定和規(guī)定期限取得房屋權(quán)屬證書超過一年的，購房者可要求解除合同，并可要求損失賠償，損失可按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計算。

二、交付的房屋與樣板房不同怎么辦

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商銷售房屋時設(shè)置樣板間的，除合同中明示交付的房屋與樣板間不一致，否則，實際交付的房屋應(yīng)與樣板間一致。依據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商未在合同中明示交付的房屋與樣板間是否一致，交付的房屋與樣板間不一致的，購房者可按樣板間的裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及合同約定的裝修、設(shè)備不符合合同約定時的處理辦法要求賠償。

按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房做出的銷售廣告和宣傳資料應(yīng)視為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。按照上述規(guī)定，商品房銷售廣告和宣傳資料中對商品房的描述和承諾除載入商品房買賣合同外，房屋的描述和承諾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不具有約束力。如商品房的描述和承諾明確具體，且對商品房買賣合同的訂立和房屋價格存在重大影響，該描述和承諾應(yīng)視為商品房買賣合同的內(nèi)容，出賣人未履行該承諾，應(yīng)視為違約，購房者可向出賣人要求違約賠償。