案情回顧：房款超出賣房人欲售價(jià)格

河南省洛陽(yáng)市老城區(qū)義勇北街6號(hào)院1單元202號(hào)房產(chǎn)原屬朱喜榮所有。2010年8月16日，第三人朱喜榮委托張愛(ài)華出售該房產(chǎn)，并進(jìn)行了公證。同年9月21日，通過(guò)洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司介紹，張愛(ài)華以朱喜榮名義與原告李秋香簽訂一份房屋買賣合同，約定：朱喜榮將位于洛陽(yáng)市老城區(qū)義勇北街6號(hào)院1單元202號(hào)房產(chǎn)一套出售給李秋香，價(jià)款為16萬(wàn)元；簽訂合同時(shí)，朱喜榮向洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司交納中介服務(wù)費(fèi)3200元及過(guò)戶費(fèi)300元，李秋香向洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司交付定金1500元，剩余房款于2010年9月24日前交付房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。合同簽訂后，李秋香于9月25日將購(gòu)房款16萬(wàn)元交付洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，經(jīng)手人為海閃閃。同日，洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將該房產(chǎn)交付給李秋香。同年9月29日，李秋香辦理了該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。此后，因李秋香得知朱喜榮僅收到購(gòu)房款13萬(wàn)元，且朱喜榮售房時(shí)承諾贈(zèng)送配套儲(chǔ)藏室一間，遂認(rèn)為洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、海閃閃侵犯其合法權(quán)益，故訴至法院，要求洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和海閃閃交付與房產(chǎn)配套的儲(chǔ)藏室一間并退還不當(dāng)?shù)美?萬(wàn)元。

另查明：海閃閃系洛港經(jīng)紀(jì)公司職工。涉案儲(chǔ)藏室一間現(xiàn)由案外人占有。

法院判決：原告要求返還不當(dāng)?shù)美麩o(wú)法律依據(jù)

河南省洛陽(yáng)市老城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告李秋香與第三人朱喜榮委托代理人張愛(ài)華簽訂的房屋買賣合同，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違背法律規(guī)定，合法有效，該合同內(nèi)容對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力。李秋香同意以16萬(wàn)元的價(jià)款購(gòu)買涉案房屋，且已支付價(jià)款，并取得房屋所有權(quán)，故李秋香要求被告洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司返還不當(dāng)?shù)美?萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。關(guān)于李秋香要求洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司返還儲(chǔ)藏室一間的訴訟請(qǐng)求，因李秋香與朱喜榮簽訂房屋買賣合同中并未約定轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與儲(chǔ)藏室，且該儲(chǔ)藏室現(xiàn)由案外人占有，故李秋香的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，因無(wú)事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。被告海閃閃系被告洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的職工，其行為屬于職務(wù)行為，民事責(zé)任由洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)，故李秋香要求海閃閃返還不當(dāng)?shù)美?萬(wàn)元和儲(chǔ)藏室一間的訴訟請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，不予支持。法院判決：駁回原告李秋香的訴訟請(qǐng)求。

宣判后，各方均未提出上訴，判決已發(fā)生法律效力。

律師說(shuō)法：房屋中介合同中應(yīng)約定怎么辦

本案在審理過(guò)程中，被告洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司向法庭出示了兩份合同：第一份合同系第三人朱喜榮與第三人郭棟棟簽訂的一份房屋買賣合同，第二份合同系郭棟棟與原告李秋香簽訂的一份買賣合同。對(duì)于該兩份合同，洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司稱，朱喜榮先將房屋賣給了郭棟棟，郭棟棟又將該房屋賣給了李秋香。但李秋香和朱喜榮對(duì)該兩份合同不認(rèn)可，均稱他們并沒(méi)有與郭棟棟簽訂房屋買賣合同，而是在空白合同上簽的字，他們根本沒(méi)見(jiàn)過(guò)郭棟棟。因郭棟棟雖然簽訂了該兩份房屋買賣合同，但房屋并未進(jìn)行過(guò)戶，最終李秋香與朱喜榮委托代理人張愛(ài)華簽訂了一份房屋買賣合同，李秋香以16萬(wàn)元的價(jià)款購(gòu)買涉案房屋，并取得房屋所有權(quán)。

在辦理房屋買賣過(guò)程中，朱喜榮并沒(méi)有直接和李秋香面對(duì)面地簽訂房屋買賣合同，而是全部由其委托代理人張愛(ài)華辦理相關(guān)事宜。李秋香在得知朱喜榮只得到13萬(wàn)元的房款后，認(rèn)為洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、海閃閃采取欺詐手段，不但從中牟利3萬(wàn)元，而且將朱喜榮出售該房產(chǎn)時(shí)包含的儲(chǔ)藏室一間予以隱瞞，沒(méi)有交付。

從本案能夠確認(rèn)的事實(shí)看，李秋香與朱喜榮的委托代理人簽訂房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，李秋香同意以16萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買該房產(chǎn)，其要求洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還3萬(wàn)元的不當(dāng)?shù)美麤](méi)有法律依據(jù)。但本案中，李秋香及朱喜榮均提到他們并沒(méi)有與郭棟棟簽訂房屋買賣合同，而是在空白合同上簽的字，他們根本沒(méi)見(jiàn)過(guò)郭棟棟。雖然李秋香及朱喜榮對(duì)此并未提交證據(jù)予以證明，但至少說(shuō)明如果在空白合同上簽字還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的相應(yīng)的法律后果。

本案中，被告洛港房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司雖然不承擔(dān)任何責(zé)任，但是作為中介機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人披露真實(shí)的房屋交易情況。本案原告之所以訴諸法院，是因?yàn)樗J(rèn)為被告從中賺取3萬(wàn)元的差價(jià)，隱瞞了一些事實(shí)。針對(duì)該問(wèn)題，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可以和房屋出賣人明確約定對(duì)超出房屋出賣人欲售價(jià)格部分如何處理。這樣既可以避免產(chǎn)生糾紛，對(duì)規(guī)范二手房屋交易市場(chǎng)也能起到一定的作用。