一、購買預(yù)售商品房應(yīng)注意什么

1、在簽訂合同之前應(yīng)實(shí)地考察預(yù)售的商品房。開發(fā)商往往會(huì)對商品房的價(jià)格、地理位置、交通狀況、發(fā)展前景、物業(yè)管理等事項(xiàng)作與實(shí)際不符的宣傳。公民應(yīng)該先對開發(fā)商預(yù)售的樓盤進(jìn)行實(shí)地考察再?zèng)Q定是否購買。

2、了解開發(fā)商是否已交付了全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書。房地產(chǎn)開發(fā)商如果沒交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書，就不能進(jìn)行房地產(chǎn)交易。此外，在集體所有的土地和土地使用權(quán)劃撥的用地上建造的商品房不能出售。

3、了解開發(fā)商是否持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，并按建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)。《城市規(guī)劃法》規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位和個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。開發(fā)商如未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或不按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)，其房屋都屬于違章建筑，公民預(yù)購這樣的商品房將會(huì)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

4、確認(rèn)開發(fā)商是否持有商品房預(yù)售許可證。預(yù)售商品房必須符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的預(yù)售條件并向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

5、考查預(yù)售合同的主要條款是否齊備。

二、如何避免二手期房轉(zhuǎn)讓糾紛

取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓分為兩種。一種叫預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓。這是典型的炒樓花行為，此種轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)訂合同的轉(zhuǎn)讓，依法應(yīng)征得開發(fā)商同意。在開發(fā)商因某種原因不同意該種預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，購房者仍然應(yīng)按約在預(yù)定期限內(nèi)簽訂正式預(yù)售合同，否則可視為私自取消預(yù)訂。

另一種叫期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓。已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意；沒有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。但是，何謂“已付清房款”，法律并無相應(yīng)解釋。在一次性付款方式下，“已付清房款”并無爭議，該種期房轉(zhuǎn)讓就不需要征得開發(fā)商的同意，只需通知即可。若以按揭貸款方式，開發(fā)商收到首付款和銀行貸款后應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房者“已經(jīng)付清房款”。但由于開發(fā)商在按揭貸款支付方式中對銀行要承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，實(shí)務(wù)操作中按揭貸款支付方式被認(rèn)定未付清房款。所以，按揭貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓必須征得開發(fā)商的書面同意。

轉(zhuǎn)讓期權(quán)時(shí)，上家應(yīng)當(dāng)按照下家付款方式，通知或者征得開發(fā)商同意后再進(jìn)行交易。在此種交易方式下，上下家應(yīng)根據(jù)各自購買時(shí)的房價(jià)款分別繳付契稅?，F(xiàn)實(shí)交易中，上家為逃契稅而采取說服開發(fā)商注銷原合同后再交易的不規(guī)范操作，其風(fēng)險(xiǎn)將由上家自己承擔(dān)。如果屬于期房預(yù)訂權(quán)的轉(zhuǎn)讓，預(yù)訂人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓前征得開發(fā)商同意。如原本就是代親朋預(yù)訂的，為避免與開發(fā)商發(fā)生糾紛，預(yù)訂時(shí)代理人就應(yīng)寫明代某某預(yù)訂該套房屋。

在二手期房交易過程中，要細(xì)簽購房合同。下家的義務(wù)是付款，上家的義務(wù)是轉(zhuǎn)移房屋。買賣二手期房轉(zhuǎn)讓的是預(yù)購的商品房的期權(quán)，很容易出現(xiàn)糾紛。購房者可以咨詢專業(yè)律師，在補(bǔ)充條款時(shí)將付款方式與上家履行義務(wù)捆綁，保證自己的權(quán)益，明確上家的違約責(zé)任。