一、商品房認(rèn)購書風(fēng)險(xiǎn)有哪些

買房人與開發(fā)商簽訂《認(rèn)購書》存在著較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，主要原因有以下兩個(gè)方面：

第一，簽訂《認(rèn)購書》一般發(fā)生在房地產(chǎn)項(xiàng)目尚不符合預(yù)售的條件下。我國《房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售有較為嚴(yán)格的管理，而簽訂《認(rèn)購書》可以規(guī)避商品房的預(yù)售審核，并可通過收取認(rèn)購定金的方式獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)資金。因《認(rèn)購書》缺乏政府部門的監(jiān)督，對(duì)開發(fā)商履約能力的疑問較大。

第二，雙方在簽訂《認(rèn)購書》時(shí)，《商品房買賣合同》的條款并沒有形成，買房人并不知道《商品房買賣合同》的內(nèi)容，等到《認(rèn)購書》約定的訂約時(shí)間到了，才由開發(fā)商單方提供。因此開發(fā)商常常憑借《認(rèn)購書》，以沒收定金要挾買房人，“逼迫”買房人接受《商品房買賣合同》當(dāng)中不平等的“霸王條款”。

二、如何避免商品房認(rèn)購書風(fēng)險(xiǎn)

買房人應(yīng)對(duì)《認(rèn)購書》相關(guān)的法律問題有所了解，才能更好地維護(hù)自身的利益。《認(rèn)購書》在法律上稱為“預(yù)約合同”，即約定將來某個(gè)時(shí)候，雙方要訂立一份合同，也就是《商品房買賣合同》；而《商品房買賣合同》在法律上就稱為“本合同”。

簽訂《認(rèn)購書》不等于買房人就必須無條件接受開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》，買房人仍然有權(quán)就《商品房買賣合同》的條款與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。如果雙方最終能達(dá)成一致意見，那么雙方就應(yīng)當(dāng)依法簽訂《商品房買賣合同》。反之，如果雙方分歧太大，無法達(dá)成一致意見，但雙方提出的條件都合理，此時(shí)應(yīng)認(rèn)為雙方均無過錯(cuò)，不能歸責(zé)于任何一方，開發(fā)商所收取的認(rèn)購定金依法應(yīng)當(dāng)返還給買房人。

當(dāng)然，如果一方違背基本誠信，提出不合理?xiàng)l款，導(dǎo)致合同無法訂立，不誠信方應(yīng)承擔(dān)定金罰責(zé)。由此可見，履行《認(rèn)購書》不僅需要買房人的誠信，更需要開發(fā)商的誠信。

商品房認(rèn)購書在法律性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，具有法律拘束力，當(dāng)事人應(yīng)在此后盡最大努力的誠信承擔(dān)談判義務(wù)，公平合理地確定彼此的權(quán)利義務(wù)，以締結(jié)正式的商品房買賣合同。但是有些無良的開發(fā)商往往說一套做一套，有些購房者甚至落得房財(cái)兩空。在簽訂認(rèn)購書簽，建議購房者向?qū)I(yè)律師咨詢一些認(rèn)購書的法律知識(shí)，例如，什么時(shí)候該簽訂認(rèn)購書，認(rèn)購書中包括哪些內(nèi)容，認(rèn)購書有哪些風(fēng)險(xiǎn)等。