案情簡(jiǎn)介：定金居間合同與房屋買賣合同糾紛

2010年，張小姐與王先生通過中介公司簽訂一份《房地產(chǎn)買賣居間合同》，合同約定了具體的價(jià)款，支付方式及房屋交付方式，并約定簽署正式買賣合同的時(shí)間，居間合同簽訂后，張小姐支付購(gòu)房定金10萬元，后由于在買賣合同簽訂時(shí)，雙方未能就王先生的全家戶口遷出問題達(dá)成一致意見，導(dǎo)致無法簽訂正式買賣合同，張小姐要求王先生退還已支付購(gòu)房定金，王先生認(rèn)為張小姐到期不購(gòu)買房屋，構(gòu)成違約，拒絕退還定金，張小姐隨委托本律師訴至法院，要求退還定金，并支付同期銀行貸款利息（至實(shí)際退還日）。

審理結(jié)果：法院判決返還定金

法院裁判認(rèn)為，張小姐通過中介方居間介紹與王先生簽訂的《房地產(chǎn)居間合同》中，關(guān)于買賣上海市*區(qū)*路*弄*8號(hào)*室房屋的內(nèi)容系雙方真實(shí)意思表示，依法成立且生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)全面履行自己的義務(wù)，張小姐要求取得無戶口遺留的房屋具有合理性，雙方就該事項(xiàng)問能達(dá)成一致意見，導(dǎo)致無法簽訂正式買賣合同，王先生應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還于張小姐。其以張小姐違約為由拒絕返還定金的意見，不符合客觀事實(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。最終法院判決：王先生于判決生效之日起十日內(nèi)向張小姐返還購(gòu)房定金100，000元，并支付該款自2009年01月12日起至實(shí)際付清之日止，按照中國(guó)人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息。

律師說法：如何確定房屋買賣合同關(guān)系

買賣雙方在協(xié)商簽訂房屋買賣合同的過程中因針對(duì)遷出戶口是否設(shè)定押金及違約責(zé)任等問題產(chǎn)生分歧，并最終未能達(dá)成一致意見，而上述問題屬于影響當(dāng)事人簽訂買賣合同的重要因素，且在居間合同中并未作出明確約定，故雙方最終未能簽訂房屋買賣合同屬于不能歸責(zé)于雙方的原因，而王先生收取的定金僅僅是簽訂正式《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的擔(dān)保，在對(duì)正式合同重要條款不能達(dá)成意見時(shí)，雙方對(duì)此均不承擔(dān)違約責(zé)任。顯然本案王先生拒絕退還定金不能得到法院的支持。

由于此類房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議、定金協(xié)議、意向協(xié)議等購(gòu)房意向協(xié)議一般只是房屋買賣雙方（即上家、下家）就買賣房屋的位置、面積、總價(jià)、定金或意向金、買賣合同的簽訂時(shí)間達(dá)成初步的一致，但尚未就房屋買賣所涉及的具體內(nèi)容（如房屋交接時(shí)間、過戶交易時(shí)間、過戶交易稅費(fèi)承擔(dān)、購(gòu)房首付、銀行貸款額度、付款方式、付款時(shí)間、交房手續(xù)、出賣房屋現(xiàn)在是否有銀行抵押貸款，有銀行抵押貸款的則如何注銷抵押、出賣房屋現(xiàn)在是否有租賃合同在履行，有租賃合同在履行的則何時(shí)終止租賃合同履行、出賣房屋內(nèi)現(xiàn)在是否有戶口未遷出，有戶口未遷出的則何時(shí)遷出戶口、水電燃?xì)獾雀^戶手續(xù)及其費(fèi)用承擔(dān)等等）達(dá)成明確的一致，仍需房屋買賣雙方進(jìn)行充分、深入的磋商后才能具體確定，因此，這時(shí)的上、下家僅處在房屋買賣意向階段，該等協(xié)議的只是就房屋的“買”與“賣”具有合意，如一方作不買或不賣的決定，則承擔(dān)約定的違約責(zé)任（如適用定金罰則），但這并不能直接意味著上、下家已建立房屋買賣合同法律關(guān)系。

相關(guān)法律規(guī)定：《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

從以上這個(gè)案例可以看出，通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益，還是比較復(fù)雜的，建議購(gòu)房者，及時(shí)尋找專業(yè)律師，避免損失更多權(quán)益。