城里人能買農(nóng)村房屋嗎

城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合法嗎？答案是否定的。城鎮(zhèn)居民聞晗（化名），19年前在青山購(gòu)買了一處農(nóng)村房屋。去年，他被當(dāng)初的賣房人起訴，要求返還房屋，理由是這種買賣違法。青山區(qū)法院近日作出一審判決，聞晗限期騰退該房屋，賣房人同時(shí)返還購(gòu)房款。

今年59歲的董雋（化名），原來(lái)是青山區(qū)廠前街陳家灣村民，并在此有一處80平方米的農(nóng)村房屋，宅基地屬于農(nóng)村集體所有。1971年，董雋轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口，房屋所在地址也變更為青山區(qū)新溝橋街。

上世紀(jì)80年代末，董雋因工作單位要分房，便想把該80平方米的房子賣掉。后經(jīng)當(dāng)時(shí)的廠前街派出所一名干警介紹，來(lái)自河南省鶴壁市的城鎮(zhèn)居民聞晗，找到董雋表示希望購(gòu)買該房屋。

1992年，董雋和聞晗達(dá)成口頭約定，董雋以1．3萬(wàn)元的價(jià)格，將該80平方米的房屋出售給聞晗。聞晗按照約定，分兩次付清了全部房款。隨后，董雋交付了房屋，聞晗一直居住在該房屋。

城里人到農(nóng)村買房子合同有效嗎

法院判房屋買賣協(xié)議無(wú)效。

去年8月，董雋得知這種買賣屬法律所禁止，遂要求聞晗搬出該房屋，但被拒絕。隨后，董雋將聞晗起訴到青山區(qū)法院。

庭審過(guò)程中，聞晗認(rèn)為，買賣該房屋是雙方自愿且價(jià)格合理，他現(xiàn)在是該房屋唯一的所有權(quán)人，并認(rèn)為購(gòu)房時(shí)間已過(guò)去19年，已經(jīng)超過(guò)了訴訟時(shí)效。

法院審理后認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相獲得。董雋、聞晗口頭協(xié)議的買賣標(biāo)的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。由于房屋與土地的不可分離屬性，聞晗名義上是買房，實(shí)際上是買的土地使用權(quán)。董雋處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

因此，雙方的口頭房屋買賣協(xié)議違反了法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效協(xié)議。董雋要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無(wú)效的請(qǐng)求，應(yīng)予以支持。協(xié)議無(wú)效后，因該協(xié)議取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。關(guān)于訴訟時(shí)效，根據(jù)法律規(guī)定，所有權(quán)具有永久性、追及性，不存在法律上的訴訟時(shí)效，除非所有權(quán)的標(biāo)的物滅失。

近日，青山區(qū)法院一審宣判，聞晗于判決生效后90日內(nèi)返騰退該房屋，董雋同時(shí)返還聞晗1．3萬(wàn)元購(gòu)房款。

律師介紹，董雋的房屋實(shí)際是“小產(chǎn)權(quán)房”，土地屬于集體所有，個(gè)人是無(wú)權(quán)隨意買賣的。“房屋使用費(fèi)用該怎么算？19年前價(jià)值1．3萬(wàn)元，19年后仍然退還1．3萬(wàn)？”對(duì)于這一問(wèn)題，孫志軍表示，這是另外一層法律關(guān)系，如果當(dāng)事雙方有分歧，可以另行協(xié)商或起訴解決。