一、簽訂二手房買賣合同應(yīng)注意什么

1、房屋的具體情況。

目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比較久，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當(dāng)時(shí)測(cè)繪的誤差、某些贈(zèng)送面積等。所以出售房屋的面積應(yīng)與現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。

2、屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)。

買房時(shí)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況：在簽定買賣合同時(shí)業(yè)主常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)、以及柜子、熱水器可以全部贈(zèng)送。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被橇，屋內(nèi)一片狼籍，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影?；蚴菢I(yè)主要求折價(jià)賣于客戶。其實(shí)這種糾紛的發(fā)生完全可以避免。不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時(shí)必須白紙黑字在合同中注明。

3、付款方式

在合同簽訂過程中，付款方式是必須要非常注意的一項(xiàng)要素。在付款方式的選擇上可以標(biāo)明：

（1）在簽訂《北京市房屋買賣合同》時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；

（2）在買賣方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當(dāng)天，客戶支付業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）；

（3）若通過中介交易，則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前第幾個(gè)工作日，客戶支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）給中介公司；中介公司于過戶后第幾個(gè)工作日支付房款給業(yè)主。

另外，最好有一小部分剩余款項(xiàng)的支付能放在物業(yè)交驗(yàn)之后的工作日內(nèi)進(jìn)行。在買房過程中選擇如我愛我家這樣資信較佳的大型品牌中介公司，也比較能夠有效的規(guī)范買賣雙方行為。

4、交房時(shí)間

房屋交驗(yàn)在房屋買賣中是個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間是在過戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。

5、居間中保合同的內(nèi)容

為了省心安全，許多人選擇通過房地產(chǎn)中介公司來代辦過戶。許多中介公司如我愛我家等除辦理代辦過戶業(yè)務(wù)外還推出居間中保服務(wù)。所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明，賣方能得到全部交易房款。房屋買賣如果是通過中介公司進(jìn)行的。那么在居間中保合同中除了須標(biāo)明中介公司的權(quán)利外還必需標(biāo)明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，如過戶后第幾個(gè)工作日交付房款，款項(xiàng)交付方式，相關(guān)稅費(fèi)明細(xì)等。

6、違約責(zé)任

在合同中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況的處理都應(yīng)在合同中注明。

二、二手房交易應(yīng)注意什么

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

二手房買賣活動(dòng)中在任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均會(huì)帶來難以預(yù)料的糾紛甚至訴諸法院。但是，作為二手房交易這一民事行為，若購(gòu)房者在購(gòu)買二手房之前最好找專業(yè)的律師起草二手房買賣合同，在合同簽署上審慎細(xì)致，根據(jù)各方的實(shí)際情況設(shè)計(jì)有利于自己的合同條款，可以有效避免交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)。