一、商品房預售的條件是什么

商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

二、購買的預售商品房能轉(zhuǎn)讓嗎

購房者購買了開發(fā)商預售的期房以后，由于種種原因，在房產(chǎn)權(quán)交付之前想轉(zhuǎn)讓期房，這是很正常的事情，當然可以轉(zhuǎn)讓，但要辦理一定的手續(xù)。預售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件，首先是《商品房預售契約》應在有效期之內(nèi)。在具備這一前提條件后，按照有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，其辦理程序如下：

（一） 轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同（一式4份），合同中應載明轉(zhuǎn)讓的預售契約編號、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利和須承擔的義務等內(nèi)容。其中，轉(zhuǎn)讓金額與原預售契約價款相一致。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認可、簽字蓋章。

（二） 轉(zhuǎn)讓雙方持預售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報當?shù)胤课葜鞴懿块T審查。

（三） 交易管理部門對批準轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。按預售合同金額的2％收取手續(xù)費，由轉(zhuǎn)讓方支付。轉(zhuǎn)讓合同加蓋預售登記專用章。其中兩份印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方與受讓人各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持有的預售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預售契約檔案。對不準轉(zhuǎn)讓的，應通知轉(zhuǎn)讓人。

（四） 商品房預售登記后，購房人（個人）要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系可在預售契約上更名，辦理時應出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明。其他不具親屬關(guān)系的應按轉(zhuǎn)讓程序辦理。 交易雙方對房屋的成交價、房屋的品質(zhì)、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況等都要有明確的認識。但由于這種行為畢竟不屬于購房人與企業(yè)之間發(fā)生的關(guān)系，因此為了穩(wěn)妥起見，此種交易最好是委托律師或房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)代為辦理。中介機構(gòu)在交易過程中可以協(xié)助當事人對房屋的價值、成交價格、房屋的品質(zhì)、房屋的權(quán)屬狀況、房屋的實付條款狀況以及房屋原購銷合同中的權(quán)利約定條款進行評估調(diào)查和必要的審核工作，從而保障交易雙方當事人的利益。如果委托中介機構(gòu)代理成交了房屋，中介公司一般要向購房者一方收取2％－3％的代理傭金，如果原房屋所有人未交納契稅，購房一方還要補交3％－6％的契稅，轉(zhuǎn)讓方如果出售價格高于購買價25％，還要根據(jù)差價的幅度交納增值稅。中介機構(gòu)在交易過程中能起到的另外一個重要作用就是，為當事人雙方辦理繁瑣的房屋過戶交易手續(xù)。