一、商品房認(rèn)購書的內(nèi)容有哪些

一般說來，商品房認(rèn)購書通常具有以下主要條款：

（一）雙方當(dāng)事人的姓名、名稱、住所

商品房認(rèn)購書一般只有兩方合同當(dāng)事人，即開發(fā)商與購房者。房地產(chǎn)開發(fā)商都是法人，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織，房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的組織。

（二）標(biāo)的

房屋系不動(dòng)產(chǎn)，為以后訂立正式商品房買賣合同時(shí)不至于發(fā)生基本意見及分歧，所以對(duì)預(yù)訂房屋的相關(guān)情況通常會(huì)在商品房認(rèn)購書中明確約定。而對(duì)房屋相關(guān)情況進(jìn)行約定時(shí)，一般會(huì)約定它的以下相關(guān)情況：

1、坐落位置，對(duì)房屋的坐落位置的約定應(yīng)是具體而詳細(xì)的，它不僅要說清房屋所處的地理位置，如位于南京路信華小區(qū)，還要說清楚房屋在整個(gè)小區(qū)整棟樓中坐落的具體位置，如信華小區(qū)A棟8層801室。說清楚了坐落位置就將預(yù)訂房屋特定化了，不允許任一方更改，這樣可以避免開發(fā)商將來在訂立正式商品房買賣合同時(shí)或交付房屋時(shí)以次充好，因?yàn)樯唐贩侩S著其坐落位置的不同價(jià)格也是不相同的。

2、面積。商品房的面積問題長期以來都是開發(fā)商與購房者之間的焦點(diǎn)問題之一，容易引發(fā)糾紛。就商品房認(rèn)購書中有關(guān)預(yù)訂房屋面積的約定而言，一般應(yīng)使其明確約定兩點(diǎn)，一是預(yù)訂房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積；二是預(yù)訂房屋使用面積的計(jì)價(jià)方式，（選定最適合自己的一種。詳見本書第五章）二者都十分很重要，缺一不可。

3、價(jià)款。對(duì)商品房的價(jià)款在商品房認(rèn)購書中約定可以避免合同雙方當(dāng)事人將來的糾紛，但過早的約定價(jià)款也會(huì)使缺乏購房經(jīng)驗(yàn)的人過早地陷入了商品房認(rèn)購書的陷阱。

4、戶型。在購房者開發(fā)商訂立商品房認(rèn)購書時(shí)，購房者基本上都已看過開發(fā)商提供的宣傳廣告或看過售房部的微縮效果模型了，然而，將其確定在商品房認(rèn)購書乃至商品房買賣合同中的卻是不多，實(shí)際上，這不利于維護(hù)購房者的合法權(quán)益。

（四）合同履行期限

商品房認(rèn)購書的標(biāo)的是合同雙方就特定的房屋在特定的時(shí)間進(jìn)行訂立商品房買賣合同的行為。無論是特定的房屋還是特定的時(shí)間，這個(gè)特定都是由雙方約定加以確定的。因此，約定特定的合同履行期限非常有必要。

（五）違約責(zé)任

違約責(zé)任是當(dāng)事人因違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，與其他責(zé)任一樣都是因不履行應(yīng)盡義務(wù)而承擔(dān)的不利后果。當(dāng)然，違約責(zé)任是以有效合同為前提的，如果合同未生效，未成立或成立后無效，不得適用違約責(zé)任條款解決雙方糾紛。從根本上看，適用違約責(zé)任條款實(shí)際上是對(duì)違約的補(bǔ)救，只不過這種補(bǔ)救是具有一定的強(qiáng)制性的。

（六）定金

在商品房認(rèn)購書中，它有時(shí)作為債的擔(dān)保形式的條款存在，有時(shí)作為違約責(zé)任的條款存在，或同時(shí)作為兩種形式存在。由于定金條款是商品房認(rèn)購書中最容易引起糾紛和法律上最有爭議的條款，所以筆者在本書后面有關(guān)如何定立商品房認(rèn)購書的部分詳細(xì)闡述和介紹該條款。

二、怎么處理商品房認(rèn)購書糾紛

（一）因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。

1、“因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。

出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當(dāng)事人訂立房屋買賣合同？

一般認(rèn)為，有效成立的合同應(yīng)當(dāng)被實(shí)際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)要求雙方按預(yù)約訂立本約，預(yù)約中未列人的非主要條款，雙方不能達(dá)成協(xié)議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當(dāng)事人的意思。

2、違反商品房買賣認(rèn)購書確定的簽約義務(wù)的責(zé)任。

商品房買賣認(rèn)購書對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生的拘束力，表現(xiàn)在創(chuàng)設(shè)了當(dāng)事人的締約義務(wù)，即約定的是當(dāng)事人為將來訂立本合同而談判的義務(wù)。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。但是，何種情況當(dāng)事人可以不簽合同，并無明文規(guī)定。實(shí)務(wù)中法官可結(jié)合當(dāng)事人不愿履行簽約義務(wù)的具體情形，并結(jié)合考察當(dāng)事人合同的目的綜合認(rèn)定。

（二）因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

在如今的房地產(chǎn)交易過程中購房者與開發(fā)商簽訂商品房認(rèn)購書是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)的，如果購房者對(duì)商品房認(rèn)購書的具體內(nèi)容和效力不了解的話，就容易發(fā)生商品房認(rèn)購書糾紛，所以購房者最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，如果發(fā)生糾紛也可以請(qǐng)律師幫忙解決。