一、商品房預(yù)售應(yīng)符合的條件

房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

第一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而達(dá)到預(yù)售的目的。

第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項(xiàng)目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。

第三，按提供預(yù)售的房屋計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問(wèn)題。

第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

二、購(gòu)買(mǎi)商品房需注意哪些問(wèn)題

1、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)，是相關(guān)的行業(yè)主管部門(mén)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合實(shí)力認(rèn)定的，資質(zhì)越高，說(shuō)明其開(kāi)發(fā)能力越強(qiáng)，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的能力就越強(qiáng)。如果某一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)或者資質(zhì)很低，則有可能會(huì)由于后續(xù)資金不足和組織設(shè)計(jì)施工的經(jīng)驗(yàn)欠缺等，出現(xiàn)延期交房甚至樓盤(pán)爛尾等問(wèn)題。

2、審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍

如果開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照上沒(méi)有銷(xiāo)售樓房的經(jīng)營(yíng)范圍，那么開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售行為就是違法經(jīng)營(yíng)，購(gòu)房者與其簽訂的售房合同有可能是無(wú)效合同，購(gòu)房者的預(yù)期權(quán)益就始終處于不確定狀態(tài)。所以在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，一定要看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否有允許銷(xiāo)售樓房的經(jīng)營(yíng)權(quán)。

3、審查“五證”

“五證”和“兩書(shū)”是合法售房的證明文件。購(gòu)房者應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商出示“五證”和“兩書(shū)”?！拔遄C”是指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工證》、《商品房預(yù)售許可證》?！拔遄C”中最重要的是國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。

4、審查所要購(gòu)買(mǎi)的房屋是否已被抵押

開(kāi)發(fā)商為籌集建設(shè)資金，一般會(huì)將已經(jīng)取得的土地使用權(quán)抵押給銀行以獲得貸款，這種抵押是國(guó)家政策允許和鼓勵(lì)的。但是如果在商品房開(kāi)始預(yù)售時(shí)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦理解押，就會(huì)使購(gòu)房者承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

這種情況下，如果開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房所收上來(lái)的錢(qián)沒(méi)有用于及時(shí)償還銀行的貸款，而用于其他風(fēng)險(xiǎn)投資，致使其無(wú)法償還銀行的到期債權(quán)，那么銀行的抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，購(gòu)房者的預(yù)期房產(chǎn)權(quán)利屬于債權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律，擔(dān)保物權(quán)優(yōu)于債權(quán)受償，銀行的權(quán)利優(yōu)先于購(gòu)房者的權(quán)利。

購(gòu)買(mǎi)房屋是每個(gè)人的大事，大家都想要一次性搞定，不愿事后生出什么不必要的枝節(jié)。那么在購(gòu)買(mǎi)商品房的時(shí)候就最后先找專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師咨詢(xún)下，商品房預(yù)售應(yīng)符合哪些條件，您所購(gòu)買(mǎi)的商品房是否符合這些條件，另外也最后問(wèn)清楚還需要注意哪些事項(xiàng)，否則到時(shí)候您所購(gòu)買(mǎi)的樓房無(wú)法收房，既耽誤您的時(shí)間也不知是否可以要回定金。