一、住房限購政策是否屬不可抗力

國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控并非是一個令所有市場主體猝不及防的突變過程，而是經(jīng)歷了一個從限貸到限購逐步加強和完善的發(fā)展過程。房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，合同當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同時對合同訂立之后，可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險，以及各種履行方面的障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷，不會對國家逐漸加強的宏觀調(diào)控措施毫無心理準(zhǔn)備。

因此，這兩年國家和地方政府新出臺的住房限購政策在我國司法實踐中不會被人民法院認定為《合同法》第一百一十七條所規(guī)定的不可抗力。

國家出臺的住房限購政策在性質(zhì)上具有公共政策的性質(zhì)，確實會對房屋買賣合同能否繼續(xù)履行造成重大影響。

因此，對于房屋買賣合同訂立之后，由于國家或當(dāng)?shù)卣雠_住房限購政策的實施，致使買受人無法辦理房屋過戶登記手續(xù)的，人民法院通常會認定為，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)，而不會認定為我國《合同法》第一百一十七條所規(guī)定的不可抗力。

合同的一方當(dāng)事人以國家或當(dāng)?shù)卣鲁雠_住房限購政策為理由，要求解除合同的，除在合同中另有約定之外，人民法院一般會予以支持。如果判決解除房屋買賣合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款或定金返還給買受人。

合同當(dāng)事人一方因這種情況解除合同，而要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任或適用定金罰則的，人民法院一般不予支持。

如果確有證據(jù)證明因解除合同導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，損失方要求對方補償其所受合理損失的，經(jīng)人民法院審查，解除合同確實導(dǎo)致當(dāng)事人間利益失衡，會酌情考慮支持損失方提出由另一方補償其合理損失。

二、購房合同不可抗力能否免責(zé)

在商品房購買合同中，都會出現(xiàn)關(guān)于不可抗力的規(guī)定。意思就是如果出現(xiàn)了開發(fā)商不能控制的情形，就可以免除其賠償?shù)呢?zé)任。如果出現(xiàn)了某些需要開發(fā)商賠償?shù)那樾?，購房者會自認倒霉，認為遇到了不可抗力。其實，這是大家對不可抗力的一個認識誤區(qū)，出現(xiàn)了不可抗力不一定會免責(zé)，免責(zé)需要很多特定條件。

根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第153條明確規(guī)定：“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時具備不能遇見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災(zāi)等。

不可抗力發(fā)生的原因一般有以下幾種：一是自然原因，如洪水、地震等人類無法控制的災(zāi)害事故；二是政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相關(guān)的是，政府行政機關(guān)在購房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)等政策性文件，例如最近新出的房產(chǎn)限購令等。此時開發(fā)商也無權(quán)要求購房者承擔(dān)合同不能履行的責(zé)任；三是，社會環(huán)境原因，如戰(zhàn)爭、罷工、騷亂等。

但是即使出現(xiàn)了上述情形，造成合同不能履行就一定能免責(zé)嗎?。?/p>

答案是否定的，免責(zé)還需要一些特定條件。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方由于不可抗力不能履行合同時，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?/p>

由此可見，“不可抗力”的免責(zé)需要具備以下條件：1、必須在一定的期限內(nèi)提供相關(guān)證明，證明的確發(fā)生了不可抗力事件；2、履行了保護義務(wù)。遭受不可抗力影響的一方履行了“及時通知對方”和“采取補救措施”的程序和義務(wù)。只有這樣，不可抗力及其免責(zé)才能認定。

對于購房者來說，如果發(fā)生了不可抗力事件，而開發(fā)商沒有及時通知，或者沒有采取必要的補救措施，開發(fā)商依然不能獲得免責(zé)。