一、怎樣簽商品房買賣合同
簽合同時(shí)有一個(gè)觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購房者對開發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實(shí)格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對性。
建設(shè)部1998年2月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》中明確指出：商品房銷售應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，開發(fā)商不得使用強(qiáng)制性的格式合同，購房者有權(quán)對合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購房者完全可以根據(jù)自己對商品房的要求及開發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補(bǔ)充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。
簽合同時(shí)第二個(gè)注意的事項(xiàng)是商品房的質(zhì)量條款。據(jù)調(diào)查資料顯示，商品房質(zhì)量糾紛中主要質(zhì)量問題是屋面、廚房、廁所滲漏，結(jié)構(gòu)裂縫，墻皮或面磚脫落，裝飾裝修粗糙，器具質(zhì)量低劣等。因此對質(zhì)量條款的約定應(yīng)事無巨細(xì)，最好是能請這方面的行家提供建議。對于開發(fā)商提供樣板房做參考的，對樣板房的各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)也應(yīng)以質(zhì)量條款的形式落實(shí)。
總之，簽訂質(zhì)量條款時(shí)周到細(xì)致是與將來發(fā)生質(zhì)量糾紛時(shí)你可能得到的補(bǔ)償成正比的。
最后要注意的是在合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門登記備案。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對效力，可以對抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開發(fā)商會(huì)由此承擔(dān)退回房款和違約責(zé)任，但你預(yù)想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。
二、如何防范商品房買賣糾紛
為了最大限度地防范糾紛，建議商品房買受人在購房過程中，注意以下幾點(diǎn)：
1、購房前應(yīng)先驗(yàn)看開發(fā)商的 “五證”、“兩書”，這是法律對銷售方的基本要求。“五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房（預(yù)）銷售許可證》；“兩書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
2、慎交定金，支付定金前應(yīng)在合同條款中明確定金處理的充分必要條件，特別應(yīng)在商品房認(rèn)購書中明確約定，非買受人原因不能簽訂商品房買賣合同，買受人不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)無條件返還定金。
3、在簽訂商品房認(rèn)購書前，應(yīng)要求開發(fā)商提供商品房買賣合同文本，詳閱其中是否有不公平條款或與自己購房意圖不符的條款，如無異議，應(yīng)要求復(fù)印作為認(rèn)購書附件，以免將來正式簽約時(shí)就商品房買賣合同文本內(nèi)容產(chǎn)生不必要的紛爭。
4、在商品房認(rèn)購書中應(yīng)約定開發(fā)商擅自將商品房另售他人的賠償條款。
5、全面理解開發(fā)商的廣告宣傳，謹(jǐn)防廣告宣傳的誤導(dǎo)，避免為不具法律效力的要約引誘所惑，埋下日后糾紛的引子。
6、對商品房的質(zhì)量、交房條件、交房期限、購房貸款事宜、基礎(chǔ)配套設(shè)施、辦證期限、辦證費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，一定要在合同中明確顯示，避免以后開發(fā)商推諉扯皮。
7、對開發(fā)商的違約情形及賠償責(zé)任，應(yīng)采取列舉的方式在商品房買賣合同中詳細(xì)說明，堅(jiān)決杜絕模糊性的表述，避免日后產(chǎn)生模棱兩可的理解。
很多購房者收房時(shí)才發(fā)現(xiàn)交易房屋與當(dāng)初的約定相差甚遠(yuǎn)。但由于商品房買賣契約規(guī)定不清或者根本就沒有作規(guī)定，無從追究開發(fā)商的責(zé)任。因此，認(rèn)真簽好商品房買賣契約，是保護(hù)自己合法利益的第一道屏障。簽訂商品房買賣合同涉及很多法律知識(shí)與房產(chǎn)知識(shí)，購房者若不了解，可以請專業(yè)律師簽訂買賣合同，避免買房糾紛，若真的發(fā)生糾紛，也可以最大限度減少損失。
