一、商品房預(yù)售應(yīng)符合什么條件

商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列的條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

二、違反商品房預(yù)售合同怎么辦

商品房預(yù)售合同是一種特殊的買賣合同，其特殊性主要在于合同標(biāo)的是一種特殊的商品，因此法律對于此種商品的開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售合同有著相對嚴(yán)格的條件要求，這些條件也就是商品房預(yù)售合同的生效要件，開發(fā)商不具有預(yù)售許可條件而與購房人簽訂商品房預(yù)售合同的，屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的行為，原則上應(yīng)確定合同無效，主要過錯(cuò)在開發(fā)商一方應(yīng)按合同法的規(guī)定對購房人承擔(dān)賠償責(zé)任。在合同有效的前提下雙方在實(shí)際履行中發(fā)生不能按約完全履行產(chǎn)品的法律責(zé)任主要有以下幾種：

1、開發(fā)商未按約定時(shí)間交付房屋的法律責(zé)任。

未按約定時(shí)間交付房屋除具有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由外開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。通常情況下，雙方在合同中約定：賣方不能按期交房的，比照中國人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定，按每遲延交付一天，按預(yù)期交房部分房款總值計(jì)算向買方支付一定數(shù)額的違約金。超過一定期限未交付的買方可以解除合同，賣方應(yīng)雙倍返還定金，返還已支付的購房款并按銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率償還購房款利息。對于合同中未約定逾期交房違約責(zé)任的其責(zé)任應(yīng)如何承擔(dān)，實(shí)踐中往往按逾期期限及逾期理由來考慮違約責(zé)任，如逾期在合理期限以內(nèi)，則違約方應(yīng)承擔(dān)違約金并繼續(xù)履行合同，如逾期時(shí)間較長，開發(fā)商怠于交房則購房一方有權(quán)要求解除合同和賠償損失。

2、房屋已實(shí)際交付但不能按約辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明的法律責(zé)任。

辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證明是買方的權(quán)利、賣方的義務(wù)，賣方不能如約辦理，一般應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即賠償買方由此造成的損失，實(shí)踐中往往對買方的損失不易確定，可按照逾期天數(shù)賠償一定數(shù)額的賠償金。如果因開發(fā)商的原因，無法辦出房地產(chǎn)權(quán)證，買方可要求退房，并賠償經(jīng)濟(jì)損失。

如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因造成的，則賣方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

商品房的預(yù)售在我國還剛剛起步，現(xiàn)行立法尚不夠完善，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)也還欠缺，對房屋預(yù)售中的一些基本問題還模糊不清。商品房預(yù)售過程中存在諸多的法律風(fēng)險(xiǎn)，如果向購房期房，應(yīng)了解商品房預(yù)售的相關(guān)知識(shí)，或者向?qū)I(yè)律師咨詢，以免掉入開發(fā)商的陷阱。