一、怎么選購商品房

1、選房，從各種渠道收集市場信息，選擇合適的房源，到售樓處進(jìn)行實地咨詢并洽談。

2、簽訂《房屋認(rèn)購書》，并按開發(fā)商的要求交納定金或預(yù)付款，以確定購房意向。

3、簽訂預(yù)售合同，進(jìn)行預(yù)售登記。按契約約定交付房價示并繳納相關(guān)稅費。

4、如需貸款購買，辦理按揭貸款，到指定銀行申請辦理商品房商業(yè)性貸款或公積金貸款，簽訂貸款協(xié)議。

5、登記備案，買賣雙方持相關(guān)合法證件到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行購房合同登記備案和產(chǎn)權(quán)登記。

6、驗收房屋。辦理物業(yè)交割和入住手續(xù)。

7、還清購房貸款，注銷抵押登記。

二、怎么防范商品房銷售風(fēng)險

（一）銷售廣告的法律風(fēng)險

1、廣告設(shè)計

法律風(fēng)險：用沒有合法來源的圖片、文字資料、音像制品等素材進(jìn)行設(shè)計，容易引發(fā)著作權(quán)侵權(quán)糾紛。

防范措施：（1）以自行拍攝、撰寫、制作等方式直接取得相關(guān)素材；（2）通過簽訂有償協(xié)議購取正版資料；（3）委托他人設(shè)計時，應(yīng)在委托合同中約定著作權(quán)侵權(quán)責(zé)任由設(shè)計方承擔(dān)。

2、銷售廣告

法律風(fēng)險：銷售廣告中實際并不確定的內(nèi)容在廣告中過于具體確定，在法律上將會被視為合同內(nèi)容，一旦實際操作與廣告內(nèi)容有差別容易承擔(dān)違約責(zé)任。

防范措施：（1）在直接采用具體廣告形式時，應(yīng)注意符合相關(guān)法律“真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確”的標(biāo)準(zhǔn)；（2）在對不確定內(nèi)容宣傳時，采用形象、描述性表述，不要采用數(shù)字或確定具體的表述；（3）在廣告后面加上“具體以現(xiàn)場實物為準(zhǔn)”的救濟(jì)性用語。

（二）商品房銷售過程的法律風(fēng)險

1、欠缺法定銷售條件和證件的法律風(fēng)險

防范措施：

（1）在樓宇銷售前，核實是否符合預(yù)售、銷售的法定條件，是否取得有關(guān)證書；（2）根據(jù)法律法規(guī)，是否在銷售現(xiàn)場對規(guī)劃、合同范本等需要公示的內(nèi)容進(jìn)行公示，必要時對相關(guān)資料進(jìn)行公證后再公示。

2、簽訂認(rèn)購書的法律風(fēng)險

防范措施：（1）簽約時，審查認(rèn)購人的資格，包括其國籍、身份、年齡、工作及資產(chǎn)狀況，共有人的情況等；（2）簽訂認(rèn)購書后收取客戶定金的，應(yīng)明確告知客戶，如果不能按時與我司正式簽約（已公示的合同文本），我司依法不予退還定金；（3）選擇按揭付款的，應(yīng)認(rèn)真審核認(rèn)購人是否符合按揭辦理條件，對不能辦理銀行按揭的客戶，須如實告知。

（三）交樓的法律風(fēng)險

防范措施：1、注意明確約定交樓的方式是以書面通知還是以交鑰匙為準(zhǔn)。書面通知的，必須注意保存已通知的書面證據(jù)，如以快件投寄，須在郵件上寫明郵寄文件的具體內(nèi)容，并獲取郵政單位證明對方簽收或拒收的證據(jù)。2、明確約定交樓標(biāo)準(zhǔn)；3、合同中注明我方有權(quán)以同等的規(guī)格和質(zhì)量代替指定的裝修裝飾材料；4、明確配套設(shè)施的責(zé)任主體，如管道煤氣、有線電視、電視電話等的開通，由相關(guān)單位負(fù)責(zé)。

（四）房產(chǎn)證逾期辦理的法律風(fēng)險

法律風(fēng)險：因逾期辦證導(dǎo)致向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任的法律風(fēng)險。

防范措施：1、《商品房買賣合同》對辦證期限有約定的，嚴(yán)格按約定申報辦證；2、明確約定在合同規(guī)定期限內(nèi)或法定期限內(nèi)我方的義務(wù)就是“將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”；3、盡可能催促辦證機關(guān)早日發(fā)證，做好公關(guān)工作。

（五）逾期交樓的法律風(fēng)險

法律風(fēng)險：因逾期交樓導(dǎo)致向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任的法律風(fēng)險。

防范措施：1、科學(xué)謹(jǐn)慎地約定交樓日期，嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，避免逾期交樓；2、嚴(yán)格按照合同約定履行交樓義務(wù)；3、及時通知業(yè)主辦理收樓手續(xù)，保存相關(guān)的證據(jù)材料，避免爭議；4、確因特殊情況未能按時交樓的，應(yīng)提前采取補救措施，及時與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，做好善后工作等。

（六）規(guī)劃變更的法律風(fēng)險

法律風(fēng)險：因規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主要求退房的法律風(fēng)險。

防范措施：1、嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行開發(fā)；2、一旦發(fā)生規(guī)劃設(shè)計變更應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更。

（七）空氣質(zhì)量檢測不合格的法律風(fēng)險

法律風(fēng)險：因房屋空氣質(zhì)量檢測不合格導(dǎo)致業(yè)主要求退房或賠償?shù)姆娠L(fēng)險。

防范措施：1、嚴(yán)格控制裝修裝飾材料的品牌與質(zhì)量；2、高度重視室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測工作；3、加強與當(dāng)?shù)乜諝赓|(zhì)量檢測機構(gòu)的公關(guān)與協(xié)調(diào)，避免向業(yè)主出具不利于我司的監(jiān)測結(jié)果。

（八）樣板房與交付標(biāo)準(zhǔn)不一致的法律風(fēng)險

法律風(fēng)險：樣板房與實際交付標(biāo)準(zhǔn)不一致導(dǎo)致業(yè)主索賠的法律風(fēng)險。

防范措施：1、房屋實際交付應(yīng)與樣板房標(biāo)準(zhǔn)相一致；2、如果有不一致之處，應(yīng)當(dāng)在樣板房的顯著位置作出標(biāo)注，并予以說明。

以上是商品房銷售中常見的一些法律風(fēng)險和相應(yīng)的防范措施，但在實踐中可能還會存在其他的法律風(fēng)險，需要在具體操作中認(rèn)真防范，盡量降低法律風(fēng)險。