一、商品房廣告有法律效力嗎

商品房廣告及其相關宣傳資料是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)宣傳樓盤、吸引購房人的主要方式。依據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定，廣告應當真實、合法、科學、準確，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導消費者。同時，銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。但必須明確的是，商品房廣告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對業(yè)主的一種自我推薦，一般來說，是向業(yè)主發(fā)出的一種要約邀請，即希望消費者看到自己發(fā)出的宣傳廣告而前來買房，并就一些實質(zhì)性條款達成一致意見，最終簽訂商品房買賣合同。

通常情況下，它不是一種要約，即不是說：開發(fā)商發(fā)出廣告，消費者承諾簽訂買賣合同就當然發(fā)生效力。因此，這不意味著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對宣傳廣告上，就商品房的介紹（包括房價、建筑面積、房屋用途、使用面積、戶型樣本、裝修標準、配套設施、綠化環(huán)境等）承擔法律上的責任。換句話說就是，買賣合同不當然地包括上述項目。所以，業(yè)主為了保護自己的利益和達到自己預期的愿望，應對有關該商品房的實質(zhì)性條款與開發(fā)商協(xié)商，并落實在雙方所簽署的房屋買賣合同及補充協(xié)議上。商品房售樓廣告的內(nèi)容沒有在商品房買賣合同中約定，但同時具備下列條件的，該廣告視為要約，其內(nèi)容具有法律約束力：

（1）出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體規(guī)定的；

（2）對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的。

在實踐中如何確定“說明和允諾是具體”的呢？通常來說，包括向購房者提供優(yōu)惠條件或贈送禮品的許諾、對商品房外墻或共用部分裝飾標準的告示、對商品房各組成部分或共用部分使用功能質(zhì)量的陳述、對商品房周圍環(huán)境質(zhì)量做出的具有明確的指標的說明等。這些內(nèi)容即使未寫入買賣合同中，但也應當視為合同的內(nèi)容。開發(fā)商違反上述廣告宣傳中記載事項時，理應承擔相應的法律責任。

二、商品房廣告不實怎么辦

許多購房者是受售樓廣告的吸引去購房的，結(jié)果到了交房時發(fā)現(xiàn)實際情況與廣告中所陳述的相差很大，于是發(fā)生糾紛甚至群發(fā)性糾紛。產(chǎn)生這種情況的主要原因是我國合同法規(guī)定“一般廣告是要約邀請，不構成對廣告發(fā)布人的合同約束力”。

購房者為避免受騙上當，在簽署買賣合同時，可要求將廣告或其中的主要內(nèi)容作為合同附件，上述的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也對廣告不實做出了規(guī)定，突出了對購房者的保護，即“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所做的說明及允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

廣告作為商品房銷售的重要手段，其當前存在的虛假廣告問題已然導致開發(fā)商和購房者之間的矛盾愈來愈深。當發(fā)生糾紛后開發(fā)商也會以廣告不具有法律效力為由而不予以賠償?shù)?，所以為了從開發(fā)商手中獲得賠償最好先咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師，商品房廣告是否具有法律效力，如果開發(fā)商廣告不實該怎么辦。