一、如何購(gòu)買(mǎi)房屋

您在選定了購(gòu)房目標(biāo)后，就進(jìn)入了和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性接觸的談判階段。這一階段通常包括三個(gè)過(guò)程：談判內(nèi)容；簽認(rèn)購(gòu)書(shū)；簽訂合同。

（一）買(mǎi)房如何談判

談判主要包括房子的價(jià)格，付款方式，裝修交工標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施，入住時(shí)間，物業(yè)管理費(fèi)用等等必須涉及的內(nèi)容。其中房?jī)r(jià)的談判最為重要，您應(yīng)該爭(zhēng)取得到最大限度的優(yōu)惠價(jià)格，保護(hù)自己的利益。

（二）簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》

買(mǎi)房先簽《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》并交納定金是現(xiàn)在售樓過(guò)程中的習(xí)慣性做法，但簽《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》并不是正式簽約的必要前提，因?yàn)槲覈?guó)相關(guān)法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購(gòu)房者在簽訂正式銷(xiāo)售合同前，必須簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》。認(rèn)購(gòu)書(shū)約定購(gòu)房者在限定時(shí)間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購(gòu)房者違約，定金將被扣除。因此簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于您來(lái)說(shuō)是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，必須全面考慮清楚之后才能簽。

（三）簽訂正式購(gòu)房合同

1 、首先您應(yīng)該帶著簽訂合同所需的身份證、手章等資料在約定的時(shí)間來(lái)開(kāi)發(fā)商的售樓處簽合同。簽訂購(gòu)房合同是購(gòu)房過(guò)程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，您的權(quán)利和義務(wù)盡在其中，一旦簽訂即受法律的制約。因此奉勸您在簽訂合同之前，請(qǐng)?jiān)偃遄煤贤瑮l款，熟知簽訂購(gòu)房合同應(yīng)注意的問(wèn)題，并確信您已經(jīng)清楚了合同各條款的含義。

2 、合同備案。一般地說(shuō)，雙方自簽訂合同之日起30日內(nèi)，開(kāi)發(fā)商會(huì)持商品房銷(xiāo)售許可證、合同，到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行合同備案。需辦理銀行貸款購(gòu)房的，合同備案后，還應(yīng)到銀行、房地產(chǎn)管理部門(mén)、保險(xiǎn)及公證部門(mén) 辦理貸款手續(xù)。

二、如何防范商品房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，想完全規(guī)避所有的風(fēng)險(xiǎn)也是不現(xiàn)實(shí)的，如何有效的控制商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于提高開(kāi)發(fā)商的收益率、維護(hù)良好信譽(yù)，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展至關(guān)重要。

（一）商品屋出售前廣告宣傳風(fēng)險(xiǎn)防范

在商品房宣傳廣告中，應(yīng)當(dāng)始終掌握好一個(gè)原則，即對(duì)于宣傳用語(yǔ)切忌明確具體。首先，對(duì)于廣告宣傳的內(nèi)容一定不能過(guò)于明確和具體，比如樓盤(pán)的規(guī)劃指標(biāo)，包括容積率、綠化率、配套生活設(shè)施等，不要用具體的數(shù)字或設(shè)施名稱來(lái)說(shuō)明?？梢杂靡恍┍硎痉秶男稳菰~來(lái)說(shuō)明，比如綠化率極高，容積率很低，生活配套設(shè)施比較完善了等等。不要說(shuō)配備了醫(yī)院、學(xué)校、超市等，當(dāng)然，如果我們的開(kāi)發(fā)商能夠作到這些，當(dāng)然可以大肆宣傳了；其次，對(duì)于樣板房，一定要在樣板房?jī)?nèi)的顯著位置標(biāo)明“本樣板房?jī)H供參考，以商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定為準(zhǔn)”。根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有說(shuō)明實(shí)際交付的房屋的質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致的，實(shí)際交付的房屋應(yīng)該與樣板房一致。因此，樣板房作為宣傳工具，也應(yīng)當(dāng)作為交付房屋時(shí)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)此不予充分重視，將可能承擔(dān)違約責(zé)任的不利后果。

（二）商品房出售時(shí)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)防范

在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，我們開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意一些問(wèn)題。首先，要避免成為買(mǎi)賣(mài)合同。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中只能約定一些核心的內(nèi)容，比如房屋的位置、面積、價(jià)格等。對(duì)于不能確定的問(wèn)題，比如面積，應(yīng)當(dāng)明確注明以測(cè)繪報(bào)告確定的面積為準(zhǔn)；對(duì)于取得預(yù)售許可證的時(shí)間，也盡量避免約定明確的期限。交房時(shí)間以及違約責(zé)任等問(wèn)題，也盡可以在簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)約定。其次要披露項(xiàng)目信息及手續(xù)現(xiàn)狀，避免被認(rèn)定為欺詐導(dǎo)致雙倍賠償。

（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同中違約責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)防范

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房屋建設(shè)過(guò)程中會(huì)有很多不確定性，延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是常有的事情，如何有效的在房屋買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)此違約責(zé)任的作出約定，是十分重要的。

當(dāng)延期交房或者延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的情況發(fā)生時(shí)，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時(shí)，買(mǎi)受人是撤銷(xiāo)權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買(mǎi)受人。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中也明確約定，買(mǎi)受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書(shū)面形式將解除合同的要求通知出賣(mài)人，書(shū)面通知在送達(dá)出賣(mài)人時(shí)，合同才解除。也就是說(shuō)，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，合同處于一個(gè)不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購(gòu)房者的選擇。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過(guò)對(duì)合同條款的設(shè)定，來(lái)選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。比如，開(kāi)發(fā)商可以在合同中明確約定，解除事由出現(xiàn)后，購(gòu)房者應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)，以書(shū)面形式通知開(kāi)發(fā)商是否解除合同。

若買(mǎi)受人沒(méi)有在約定的時(shí)間將解除合同的書(shū)面通知送達(dá)開(kāi)發(fā)商，就視為買(mǎi)受人放棄解除合同的權(quán)利，這樣，買(mǎi)受人就不能要求解除合同，而只能選擇繼續(xù)履行合同，從而只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付違約金了。若已經(jīng)簽訂的合同中沒(méi)有設(shè)定這些條款，開(kāi)發(fā)商仍然有補(bǔ)救措施。比如可以在出現(xiàn)解除合同的事由后，開(kāi)發(fā)商可以催告買(mǎi)受人在一定期限內(nèi)作出是否解除合同的選擇，若買(mǎi)受人沒(méi)有在合理的期限內(nèi)作出決定，就視為放棄撤銷(xiāo)權(quán)，從而就只能繼續(xù)履行合同了。通過(guò)以上措施，我們開(kāi)發(fā)商在出現(xiàn)了逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)的情況下，就可以掌握主動(dòng)，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)狀況，來(lái)選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行了。如果在房?jī)r(jià)上漲速度很快的情況下，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于將房屋重新收回再次出售所獲得的利益，此時(shí)我們開(kāi)發(fā)商就可以選擇解除合同。而在房?jī)r(jià)上漲幅度很小，或者出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況下，開(kāi)發(fā)商就可以選擇繼續(xù)履行合同，僅支付違約金。