一、商品房質(zhì)量問(wèn)題有哪些

1、商品房質(zhì)量糾紛，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題。

主體結(jié)構(gòu)是指建筑物的承重構(gòu)造系統(tǒng)，包括基礎(chǔ)、梁、柱、樓板、承重墻體、屋面。主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，將直接影響房屋的安全、使用功能與價(jià)值，致使購(gòu)房人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，法律對(duì)此規(guī)定了最嚴(yán)格的法律責(zé)任，即解除合同和賠償損失。

2、商品房質(zhì)量糾紛，功能缺陷問(wèn)題。

2003年6月，最高人民法院公布《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，規(guī)定“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。這是在“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”之外，新增加的一項(xiàng)可以導(dǎo)致解除合同的規(guī)定，在不否定房屋整體合格的前提下，保護(hù)買(mǎi)受人因房屋功能不能實(shí)現(xiàn)而發(fā)生的損失。對(duì)這一類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題，我們可以稱(chēng)之為“功能缺陷”。

3、商品房質(zhì)量糾紛，表面瑕疵問(wèn)題。

首先說(shuō)明，這里的“瑕疵”一詞，是從詞匯本意來(lái)使用的，即“細(xì)小的缺點(diǎn)”。

二、如何解決房屋質(zhì)量糾紛

1、修復(fù)房屋，繼續(xù)履行合同

在商品房買(mǎi)賣(mài)中，因?yàn)橹黧w質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商違約以后，實(shí)際買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題較小，如果通過(guò)加固等措施能夠修復(fù)的，且確保建筑物安全的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人依照法律規(guī)定及合同約定的內(nèi)容履行義務(wù)，也稱(chēng)繼續(xù)履行。同時(shí)，購(gòu)買(mǎi)人仍然可以依據(jù)合同約定，主張開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任或賠償損失的責(zé)任。

2、退房，解除合同

在實(shí)際買(mǎi)受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題較大，不能通過(guò)加固等措施能夠修復(fù)的的辦法解決問(wèn)題的，也就是不能繼續(xù)履行的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，要求退房。買(mǎi)受人向法院請(qǐng)求解除合同的，法院應(yīng)予支持。

3、要求賠償損失以及違約金

出賣(mài)人交付的房屋不合格，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。購(gòu)房者有權(quán)依法解除合同（退房），并根據(jù)實(shí)際情況要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。違約金是由合同當(dāng)事人預(yù)先約定的，在違約行為發(fā)生后，違約金的支付是獨(dú)立與履行行為之外的，由違約方向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金錢(qián)。

4、要求承擔(dān)違約侵權(quán)責(zé)任

因商品房質(zhì)量不合格，發(fā)生事故比如倒塌、脫落、塌陷、漏水侵蝕腐朽、等等而致人損傷或致物損害的，受害人或購(gòu)買(mǎi)人可以主張違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。出賣(mài)人交付不合格房屋，給買(mǎi)受人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，買(mǎi)受人可以主張違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救。