一、未滿五年的經濟適用房是否可以買賣

由于經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分，其本質是具有保障性質的政策性住房。因此，購房人在購買經濟適用房后，并不是擁有了房屋的完整所有權，其不能完全按照自己的意志對住房加以處分。根據(jù)新修訂的《經濟適用住房辦法》對經濟適用住房上市交易作出了嚴格的規(guī)定，購買經濟適用住房不滿五年（以交納契稅日期為準），不得直接上市交易。購房人確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原購房的價格回購。

經濟適用住房產權為有限產權，土地未辦理有償使用，不得出租、出借，五年內不得上市交易。購買經濟適用住房不滿五年需退出的，由市住房保障管理部門利用廉租住房專項資金回購，回購價按原出售價格每年扣減百分之一計算。購買經濟適用住房五年內，因繼承、贈與或離婚析產等原因需要變動房屋產權的，受讓人應當符合經濟適用住房申請購買條件，并經市住房保障管理部門批準，辦理變更登記手續(xù)，原經濟適用住房性質不變。

總之，未滿五年的經濟適用房按市價出售是違反行政機關有關限制房屋權利的經濟管理法規(guī)、擾亂經濟管理秩序和公共利益的行為。

二、未滿五年的經濟適用房買賣合同是否有效

合同的效力只能由國家法律和行政法規(guī)來確認，部門規(guī)章和地方政府規(guī)章，例如《北京市建設委員會關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》的規(guī)定，是不能判定未滿五年的經濟適用房買賣合同的效力問題的。但是根據(jù)合同法第七條的規(guī)定，當事人訂立、履行合同，應該遵守法律行政法規(guī)，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。

政府為了解決低收入和中等收入家庭的居住問題，改善整個社會的居住狀況才推出經濟適用房這項針對特殊人群的優(yōu)惠政策。在開發(fā)經濟適用住房的過程中，政府一般均需用不同方式和渠道給予財政補貼。而名義買房人轉讓的實際上是基于其符合政府規(guī)定的條件從而享有的購房權，如果這類合同有效，就會使原來不符合購房條件的人購買經濟適用住房，而原經濟適用住房的人群的住房條件仍然沒有得到改善，這樣就違背了政府的初衷。也就是說銷售未滿五年的經濟適用房違背了國家有關經濟適用房管理的規(guī)定，是擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益的行為，應該予以禁止。所以未滿五年的經濟適用房買賣合同是無效的。對于無效的合同的合同至始至終不發(fā)生法律效力，也就無所謂滿五年后能否辦理過戶了。

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