一、 什么是購(gòu)房合同

購(gòu)房合同是根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。

二、如何識(shí)別房地產(chǎn)業(yè)的“霸王條款”

1、對(duì)虛假宣傳不擔(dān)責(zé)任

如某房地產(chǎn)開發(fā)公司在《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，甲方（開發(fā)商）在本合同簽訂之前對(duì)本房屋及本房屋的相關(guān)事項(xiàng)以及文字、圖片、模型、口頭描述等方式所作的廣告宣傳和印刷品僅為邀請(qǐng)，不具有要約效力，甲乙雙方的權(quán)利義務(wù)以本合同之明確約定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

盡管法律對(duì)什么樣的內(nèi)容符合要約邀請(qǐng)，什么樣的內(nèi)容符合要約條件，沒有十分明確的說法。但從廣告法的內(nèi)容來看，房產(chǎn)開發(fā)商以效果圖、廣告等形式所作出的廣告內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者，理應(yīng)遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則。因此，開發(fā)商房產(chǎn)廣告所宣傳的內(nèi)容，也應(yīng)看做是合同的一部分，應(yīng)當(dāng)作為合同義務(wù)來對(duì)待。但上述條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告等成為要約的任何可能性，為其進(jìn)行虛假宣傳、欺騙消費(fèi)者提供了方便。

2、屋頂外墻廣告管不著

如某開發(fā)商印制的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，其所在樓宇屋面、外墻使用權(quán)不屬買受人。屋頂和外墻面廣告權(quán)、會(huì)所、休閑娛樂設(shè)施，及其他賣方投資建造的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬出賣方。

事實(shí)上，根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；利用上述物業(yè)和設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物管企業(yè)同意。因此，開發(fā)商是無權(quán)規(guī)定買受人不享有樓宇屋面、外墻使用權(quán)等權(quán)利的。

3、車位歸開發(fā)商所有

如一家地產(chǎn)商的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，占用小區(qū)的道路或場(chǎng)地用于停放的車位，全部歸出賣人，出賣人有權(quán)出售、出租，對(duì)此購(gòu)房者無權(quán)干涉。

按照物權(quán)法的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。該地產(chǎn)商在合同里將小區(qū)道路及車位權(quán)利規(guī)定給自己的條款是違法的。

4、解除合同期限不一樣

如某樓盤《商品房買賣契約》規(guī)定，乙方（購(gòu)房人）延遲支付合同價(jià)款，經(jīng)甲方（開發(fā)商）催告后30日仍未支付到期價(jià)款，甲方有權(quán)解除本合同。同時(shí)，又規(guī)定甲方延遲交付該商品房的，經(jīng)乙方催告后90日仍未交付的，乙方有權(quán)解除本合同。

應(yīng)該說，按照合同法的規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房買賣契約雙方的最主要義務(wù)，對(duì)于這兩項(xiàng)主要義務(wù)的違反，導(dǎo)致解除合同的催告期限，合同雙方當(dāng)事人也應(yīng)是對(duì)等的，但開發(fā)商在合同里卻規(guī)定，如果賣方催告30日未收到付款即可解約，與買方催告90日未收到房產(chǎn)才可解約的規(guī)定，明顯是不對(duì)等的。

5、違約金差一倍不合法

某《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，乙方（購(gòu)房人）按每天20元向甲方（開發(fā)商）支付逾期交接期間的違約金，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付日起由乙方承擔(dān)。同時(shí)，又規(guī)定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列責(zé)任：按每拖延一天10元計(jì)算，向乙方支付違約金。

依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，購(gòu)房人逾期履行義務(wù)每天支付違約金20元，而出賣方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。

6、違約金、定金兩者如何取舍由開發(fā)商規(guī)定

某《商品房買賣契約》規(guī)定，乙方（購(gòu)房人）辦理按揭的資料提交銀行審核后，若未獲批準(zhǔn)，甲方（開發(fā)商）有權(quán)要求乙方在15日內(nèi)一次性補(bǔ)清應(yīng)交款項(xiàng)，否則視為乙方違約，甲方有權(quán)解除本契約，并在本契約解除后30日內(nèi)，將乙方已付房款退還乙方，定金不予返還，乙方同時(shí)按房款的1%向甲方支付賠償金。

不難看出，此項(xiàng)霸王條款違反了合同法中“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規(guī)定。根據(jù)上述合同的內(nèi)容理解，開發(fā)商在購(gòu)房人違約的情況下，既可以沒收定金，又可以收取1%的違約金。

7、開發(fā)商違約不擔(dān)責(zé)任

某樓盤的《商品房買賣契約》規(guī)定，房屋交付后90天內(nèi)，雙方應(yīng)按規(guī)定準(zhǔn)備資料，協(xié)助對(duì)方辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶及申領(lǐng)有關(guān)權(quán)證手續(xù)。但在對(duì)開發(fā)商不協(xié)助對(duì)方辦理的違約責(zé)任選擇上，全部選擇空白。

如此霸王式條款的設(shè)定，意味著開發(fā)商既不用承擔(dān)限期履約的責(zé)任，又不用承擔(dān)任何賠償責(zé)任，無疑是不平等合同，對(duì)購(gòu)房者維權(quán)是極為不利的。

8、用格式條款對(duì)抗非格式條款

如某樓盤《商品房預(yù)售合同》規(guī)定，合同附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容如有沖突，以本附件內(nèi)容為準(zhǔn)。這意味著開發(fā)商能夠依據(jù)自行設(shè)定的格式合同排斥非格式合同。

根據(jù)合同法的規(guī)定，格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。如果附件與合同正本內(nèi)容或其他內(nèi)容中的非格式條款相沖突的，應(yīng)以非格式條款為準(zhǔn)。

以上為您介紹了房地產(chǎn)業(yè)的“霸王條款”及如何識(shí)別，在現(xiàn)實(shí)生活中，很多人由于對(duì)法律理解的不透徹，在遇到這些“霸王條款”時(shí)，不知道該如何處理，比如，很多人不知道違約金與定金不能同時(shí)適用，在簽訂合同時(shí)，往往不留心，就給開發(fā)商以可乘之機(jī)。在此，提醒您去咨詢相關(guān)專業(yè)的律師，以免之后發(fā)生不必要的麻煩，相信有了律師的闡述，即使以后不發(fā)生糾紛，您也會(huì)從中受益匪淺。