一、房地產(chǎn)抵押有哪些類型

目前，房地產(chǎn)抵押主要有土地使用權(quán)抵押、房屋所有權(quán)抵押、預(yù)購商品房貸款抵押、在建工程抵押等類型。

（一）土地使用權(quán)抵押

1、出讓土地使用權(quán)

出讓土地使用權(quán)是指國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓應(yīng)當簽訂出讓合同。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當將抵押該國有土地上的房屋同時抵押。

2、劃撥土地使用權(quán)

劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者依法通過各種方式，無償取得的土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)不能單獨抵押，但是，在當事人具有合法的土地證、房產(chǎn)證的前提下，可以通過簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金，或者以劃撥土地使用權(quán)上的房屋抵押所獲收益，抵交土地使用權(quán)出讓金等方式抵押土地使用權(quán)。

3、集體土地使用權(quán)

鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。

（二）房屋所有權(quán)抵押

房屋所有權(quán)是指權(quán)利人取得對房屋占有，使用、收益、處分的權(quán)利。用依法取得的房屋所有權(quán)抵押時，房屋及占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時抵押。

抵押已出租的房屋時，抵押人應(yīng)當將房屋出租的事實告知抵押權(quán)人，同時還應(yīng)當書面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同繼續(xù)有效

（三）預(yù)購商品房貸款抵押

預(yù)購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔保的行為。預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，并取得商品房預(yù)售許可證。

（四）在建工程抵押

在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)，連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔保的行為。

以在建工程設(shè)定抵押的，其擔保的債務(wù)以該房地產(chǎn)項目已完工部分的價值為限，但應(yīng)扣除依法已預(yù)售部分和已設(shè)定抵押部分的價值。

二、商品房抵押后能否出售

根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，房屋所有人將房屋抵押后，房屋的所有權(quán)仍歸原所有權(quán)人，他有權(quán)將房屋出售。

為了保護抵押權(quán)人的利益，對房屋所有權(quán)人出售抵押的房屋做了一定的限制：

（一）抵押期間，房屋所有人轉(zhuǎn)讓房屋，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知房屋買受人房屋已經(jīng)抵押的情況；房屋所有權(quán)人未通知抵押權(quán)人或者并未告知房屋買受人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在《中國人民銀行個人住房貸款管理辦法》中規(guī)定：“抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈?！?/p>

（二）買賣房屋的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔保；抵押人不提供的，不得出售房屋。抵押人出售房屋所得的價款，應(yīng)當優(yōu)先向抵押權(quán)人提前償還所擔保的債權(quán)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。

（三）抵押人出售房屋所得價款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向與抵押權(quán)人約定的第三人提存外，剩余部分歸抵押人所有，不足部分有抵押人繼續(xù)清償。

商品房抵押后再出售是個比較麻煩的事情，所涉及到的法律問題也比較多?，F(xiàn)實社會中，很多人把購房的錢都交了，最后房子卻歸他人所有，這是極有可能出現(xiàn)的。因此，在遇到相關(guān)的問題時，建議您去找律師來幫忙，相信律師會幫您打贏官司。