一、怎樣簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書
開發(fā)商在樓盤銷售時(shí)往往要求購(gòu)房者先簽訂認(rèn)購(gòu)書或意向書，關(guān)于該認(rèn)購(gòu)書或意向書的性質(zhì)，從合同法的角度書起當(dāng)然是合同，當(dāng)其是否構(gòu)成《商品房買賣合同》組成部分一要看該認(rèn)購(gòu)書或意向書的具體約定，二要看該認(rèn)購(gòu)書或意向書約定的內(nèi)容是否具備或包括了《商品房買賣合同》的主要條款。開發(fā)商在和購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書或意向書的時(shí)候往往要求購(gòu)房者交納一筆錢，這筆錢在這里我之所以稱其為“錢”是因?yàn)樵趯?shí)踐中起稱呼千奇百怪，除叫定金、訂金、預(yù)付款的之外還有叫意向金、擔(dān)保金、押金、保證金等等。但這里需要說(shuō)明的是，這筆錢不論開發(fā)商稱呼其為什么，只要沒(méi)有明確為“定金”（或未依法律上對(duì)定金含義闡釋的文字加以說(shuō)明）就不產(chǎn)生定金的法律后果。
定金與訂金歲一字之差但有很大的區(qū)別：定金是指合同一方當(dāng)事人根據(jù)合同的約定，預(yù)先付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的金額，以保證合同的履行，是作為債權(quán)擔(dān)保而存在的。在買賣合同中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔(dān)與定金數(shù)額相等的損失。換句話說(shuō)，如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權(quán)，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應(yīng)雙倍返還定金。這種以定金方式確保合同履行的方法稱為定金罰則。在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。而訂金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽定合同的情況下，不存在雙倍返還問(wèn)題。作為購(gòu)房者，在簽訂認(rèn)購(gòu)書或意向書之前應(yīng)當(dāng)正確理解定金和訂金的區(qū)別。
需要提醒購(gòu)房者一個(gè)容易忽視的問(wèn)題，開發(fā)商與購(gòu)房者無(wú)論是簽訂認(rèn)購(gòu)書還是意向書，只要約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，并以買賣商品房為合同實(shí)現(xiàn)的目的，不管是否實(shí)際收取購(gòu)房人的款項(xiàng)都應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是商品房的銷售行為，也就是說(shuō)該行為必須在開發(fā)商取得房屋的銷售條件后方可進(jìn)行。在實(shí)踐中，有些開發(fā)商在尚不具備房屋銷售條件的情況下“打擦邊球”，先與購(gòu)房者簽訂簽訂認(rèn)購(gòu)書或意向書，在具備銷售條件是立即簽訂商品房買賣合同的做法是非法的。
二、怎么審查購(gòu)房合同文本
在審查合同文本之前，必須弄明白簽署的正式合同文本與認(rèn)購(gòu)書或意向書乃至開發(fā)商的宣傳資料等的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書和意向書可以約定成為合同的組成部分，也可以約定在商品房買賣合同簽訂之后以簽訂的合同為準(zhǔn)。關(guān)于商品房的銷售廣告和宣傳資料，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定，只要廣告或宣傳資料就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)視為合同的組成部分。
根據(jù)我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)使用國(guó)家推薦使用的格式合同文本。在對(duì)推薦使用的格式合同文本也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行審查。在一份商品房買賣合同中，至少應(yīng)當(dāng)明確以下十個(gè)內(nèi)容：
1、用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付時(shí)間；
2、總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；
3、建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e和分?jǐn)偛课环謩e標(biāo)明；
4、商品房的銷售方式（預(yù)售或現(xiàn)房銷售）；
5、商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)的責(zé)任；
6、發(fā)生設(shè)計(jì)變更的約定；
7、關(guān)于商品房屋裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量的承諾和責(zé)任；
8、物業(yè)管理方式及售后保修、維修責(zé)任；
9、合同約定面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生差異的處理方式；
10、違約責(zé)任。
