一、一房二賣的處理方式

一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。對一房二賣糾紛，實務(wù)中應(yīng)分不同情況予以不同的處理：

（一）兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。

（二）兩份合同均未辦理登記，其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付。其中一份合同得到實際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時，我們應(yīng)當(dāng)遵從合同的實際履行原則，維護(hù)已完成的交易。

（三）兩份合同中一份已進(jìn)行了過戶登記，另一份未作過戶登記，（不管房屋是交付了那一方）。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇，按物權(quán)對世原理，物權(quán)公示原理，和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原理。就能確認(rèn)已辦理過戶登記合同的效力。

（四）在第一個買房人已辦過戶后又賣第二人，因這時出賣人已沒有所有權(quán)，所以他的第二次賣房是無效的。

二、一房二賣買房人的利益該如何保護(hù)

如何保護(hù)一房二賣買房人的利益，應(yīng)根據(jù)賣房者的身份不同采取不同的方法：

（一）賣房者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的

賣房者是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，其“一房二賣”，應(yīng)依《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。

（二）賣房者是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般人的

這類賣房者是指因自己生活需要或者經(jīng)營所需，將自已生活居住使用或者經(jīng)營所有的房屋賣出變現(xiàn)的個人或者企業(yè)。這類賣房者若違約，不能適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，因為該解釋是特指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；也不能適用《中華人民共和國消者權(quán)益保護(hù)法》，因為該法所特指的專指經(jīng)營者與消費者之間出現(xiàn)的爭執(zhí)，而這類賣房者是不能算為經(jīng)營者的。

這種情況下，爭議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時，不能主張懲罰性賠償責(zé)任，而只能主張返還購房款及利息及賠償相應(yīng)的損失。