一、什么是業(yè)主公約

業(yè)主公約，又稱物業(yè)管理公約，是指由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主具有約束力的，有關業(yè)主在物業(yè)使用、維護及管理等方面權利義務的行為守則。這是物業(yè)管理中的一個重要文件，它一般由管委會依據當?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結合物業(yè)的實際情況進行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。一般來講，物業(yè)入住率達到30%以上，已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主同意就可簽訂業(yè)主公約并生效。已生效的業(yè)主公約對物業(yè)內所有業(yè)主和使用人具有約束力。

二、業(yè)主公約的法律效力

業(yè)主公約的效力范圍。這包括：

（一）地域效力。業(yè)主公約的地域效力是整個物業(yè)管理區(qū)域，包括業(yè)主物業(yè)的專有部分、共有部分、共有設備設施等，具體應以城市房地產登記部門登記的四至界限為準。由于在一個物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共有部位、共有設備設施等在構造和權利歸屬上的整體性，為了保障廣大業(yè)主的民主意志能夠得到統(tǒng)一的體現(xiàn)，法律規(guī)定一個物業(yè)管理區(qū)域內只能成立一個業(yè)主大會組織，因此業(yè)主公約只對物業(yè)管理區(qū)域以內的人的行為發(fā)生效力，包括居住區(qū)、大廈區(qū)、工業(yè)區(qū)等。因此，很難對物業(yè)管理區(qū)域作一個統(tǒng)一并且具體的規(guī)定，為了便于各地針對具體的情況進行管理，物業(yè)管理區(qū)域的具體劃分辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。但是，目前很少有地方出臺詳細專門的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，造成事實上的一個物業(yè)管理區(qū)域多家管理問題，我們應該注意。

（二）對人的效力。由于業(yè)主公約必須經過物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主簽字承諾，因此業(yè)主公約的效力范圍當然涉及全體業(yè)主。在這里，有如下幾點值得說明：

1、業(yè)主公約對業(yè)主的效力僅限于業(yè)主進行的有關物業(yè)管理的行為，對其他行為沒有效力。如業(yè)主出租自有物業(yè)，應受業(yè)主公約的約束，但業(yè)主出租自己的其他物品，則不受業(yè)主公約的約束。

2、業(yè)主公約對非業(yè)主物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。非業(yè)主物業(yè)使用人一般指物業(yè)的承租人、借用人、代管人、典用人等實際使用物業(yè)的人，由于業(yè)主公約的一項核心的內容是規(guī)范對物業(yè)的使用秩序，而非業(yè)主使用人基于其實際的物業(yè)的使用，不可避免地會影響到物業(yè)的狀態(tài)，而且業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理勢必要直接的與非業(yè)主物業(yè)使用人打交道，因此客觀上需要將其納入到物業(yè)管理活動中來。作為物業(yè)管理區(qū)域內最高自治規(guī)范的業(yè)主公約當然能約束非業(yè)主物業(yè)使用人。

3、業(yè)主公約對物業(yè)的繼受人(即新業(yè)主)自動產生效力。在物業(yè)的轉讓和繼承中，物業(yè)的所有權要發(fā)生變動移轉給受讓人。但業(yè)主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產生效力。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業(yè)時，對已經生效的業(yè)主公約存在默示，自愿接受業(yè)主公約的約束。

4、業(yè)主公約對物業(yè)管理事務的具體承擔者物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。物業(yè)管理企業(yè)獲得物業(yè)管理權限的法律基礎是物業(yè)管理服務合同。一般認為物業(yè)管理服務合同屬于委托合同的一種。在物業(yè)管理合同關系中，業(yè)主處于委托人的地位，而物業(yè)管理企業(yè)屬于受托人的地位。在邏輯上，物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主管理意志的延伸。在實務中，作為管理依據的業(yè)主公約是物業(yè)管理企業(yè)的進行管。

業(yè)主公約是業(yè)主做出的一個承諾，在享受權利的時候要承擔一定的義務，很顯然這涉及到了業(yè)主的利益，因此在簽業(yè)主公約的時候要特別注意，哪些是自己可以處理的，哪些是要受物業(yè)的限制，把這些搞清楚了，才可以保護自己的利益，需要提醒的是，如果物業(yè)的服務與公約不一樣，那我們就不是必須的遵守了，有關細節(jié)，以及如何規(guī)避風險，可以咨詢律師。