一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是一種約定俗成的稱(chēng)呼，在法律上并不能找到具體的定義。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

二、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的糾紛越來(lái)越多，政府也正在研究處理小產(chǎn)權(quán)房的方法，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。那究竟購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？

（一）法律風(fēng)險(xiǎn)

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因?yàn)猷l(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其實(shí)并不是商品房。所以，法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。因此在使用房屋的過(guò)程中，如果購(gòu)房人遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，很難向開(kāi)發(fā)商要求維修或者賠償。

（二）政策風(fēng)險(xiǎn)

在購(gòu)買(mǎi)的是在建小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。另外，購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。

（三）轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。

以上就是關(guān)于什么是小產(chǎn)權(quán)房及購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)的介紹，希望您在購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)一定要慎之又慎，以免引發(fā)糾紛，避免小產(chǎn)權(quán)房糾紛的最好方法是不買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。如果遭遇小產(chǎn)權(quán)房糾紛，您最好還是聘請(qǐng)一位律師來(lái)協(xié)助您處理相關(guān)問(wèn)題，利用他們的專(zhuān)業(yè)知識(shí)來(lái)維護(hù)您的合法權(quán)益。