一、如何處理購買房產(chǎn)產(chǎn)生的糾紛

1、出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同。

處理方式：應當認定合同無效（但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效）。

當事人商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

處理方式：請求確認合同無效的，不予支持（約定以其為生效要件的，從其約定，但一方已履行主要義務、對方并接受的除外）。

2、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

3、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

處理方式：可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

4、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

6、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為補償安置房屋的事實。

處理方式：導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

7、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致買受人無法取得房屋。

處理方式：買受人請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。

8、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

9、房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

10、根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。

處理方式：當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

11、商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。

處理方式：買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。 處理方式：當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

12、因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)。

處理方式：當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

二、何時可以向開發(fā)商主張退房

1、在具備下列條件下購房人可以向開發(fā)商主張退房：

（1）開發(fā)商在沒有取得商品房預售許可證的情況下預售房屋。

（2）開發(fā)商沒有按期交付房屋。

（3）開發(fā)商較大幅度變更設計規(guī)劃、房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸和房屋朝向。

（4）無法辦理貸款。（5）在合同約定的期限內(nèi)，拿不到產(chǎn)權證。

（6）房屋面積誤差超過3%。

（7）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

（8）房屋質(zhì)量不合格導致嚴重影響使用。

（9）開發(fā)商將房子抵押。

（10）購房者的住房貸款銀行沒有批準，購房者和開發(fā)商對付款方式又不能協(xié)商一致，購房者可以要求退房。

2、開發(fā)商的項目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，屬違反法律的禁止性規(guī)定或違反社會公共利益。比如說開發(fā)商在沒有取得商品房銷售許可證的情形下就與購房者訂立購房合同，向類似這種在開發(fā)商在沒有取得相應手續(xù)下訂立的合同，應屬于無效合同，作為購房者有權利要求開發(fā)商退房。

3、開發(fā)商的根本違約行為具體包括：逾期交房超過一定期限；開發(fā)商單方面變更設計；房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問題，不能修復或者經(jīng)修復仍不能得到約定的質(zhì)量標準；由于開發(fā)商的過錯，買房人不能依法取得房屋所有權證書。

（1）延遲交付房屋 這種情況是目前購房者最可能遇到的一種情形。到了開發(fā)商與購房者在合同中約定的房屋交付日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的交房或入住通知。一般超過三個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還定金或支付房款利息。

（2）開發(fā)商沒經(jīng)購房者同意變更設計 在購房者與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構(gòu)成違約行為，購房者有權要求退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房者同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房者可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商予以退房。

（3）房屋質(zhì)量不合格 房屋質(zhì)量不合格是房屋安全存在隱患，房屋的質(zhì)量是重中之重，出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以通過竣工驗收及驗收備案，無法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，購房者可以要求退房。 根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常使用，購房者可以要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的。一般認定房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路课葙|(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、影響居住等。

（4）拿不到產(chǎn)權證 由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法取得房屋的產(chǎn)權證，若雙方約定此條件可退房，買房者就可以要求退房。另外由于前幾年一些房地產(chǎn)運營不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠土地出讓金等問題時有發(fā)生，導致購買這些樓盤的購房者入住多年也無法取得房屋產(chǎn)權證。購房者也可以要求退房。

3、房屋面積誤差超過3%，且雙方在合同中沒有約定如何讓處理。 目前，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），購房人要求退房的，法院將不予支持。面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。

4、無法得到貸款 根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。為此，購房者可以要求開發(fā)商退回購房款及其利息。