一、如何處理購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)產(chǎn)生的糾紛

1、出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同。

處理方式：應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效（但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效）。

當(dāng)事人商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。

處理方式：請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持（約定以其為生效要件的，從其約定，但一方已履行主要義務(wù)、對(duì)方并接受的除外）。

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人。

處理方式：可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

處理方式：可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

4、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

處理方式：導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)。

處理方式：導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

6、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

處理方式：導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

7、出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋。

處理方式：買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

8、房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

處理方式：買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

9、房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。

處理方式：買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

10、根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行。

處理方式：當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

11、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記。

處理方式：買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的。 處理方式：當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

12、因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

處理方式：當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

二、何時(shí)可以向開(kāi)發(fā)商主張退房

1、在具備下列條件下購(gòu)房人可以向開(kāi)發(fā)商主張退房：

（1）開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下預(yù)售房屋。

（2）開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交付房屋。

（3）開(kāi)發(fā)商較大幅度變更設(shè)計(jì)規(guī)劃、房屋結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸和房屋朝向。

（4）無(wú)法辦理貸款。（5）在合同約定的期限內(nèi)，拿不到產(chǎn)權(quán)證。

（6）房屋面積誤差超過(guò)3%。

（7）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。

（8）房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。

（9）開(kāi)發(fā)商將房子抵押。

（10）購(gòu)房者的住房貸款銀行沒(méi)有批準(zhǔn)，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商對(duì)付款方式又不能協(xié)商一致，購(gòu)房者可以要求退房。

2、開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)違法，沒(méi)有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，屬違反法律的禁止性規(guī)定或違反社會(huì)公共利益。比如說(shuō)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房銷(xiāo)售許可證的情形下就與購(gòu)房者訂立購(gòu)房合同，向類(lèi)似這種在開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得相應(yīng)手續(xù)下訂立的合同，應(yīng)屬于無(wú)效合同，作為購(gòu)房者有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商退房。

3、開(kāi)發(fā)商的根本違約行為具體包括：逾期交房超過(guò)一定期限；開(kāi)發(fā)商單方面變更設(shè)計(jì)；房屋結(jié)構(gòu)有重大質(zhì)量問(wèn)題，不能修復(fù)或者經(jīng)修復(fù)仍不能得到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，買(mǎi)房人不能依法取得房屋所有權(quán)證書(shū)。

（1）延遲交付房屋 這種情況是目前購(gòu)房者最可能遇到的一種情形。到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在合同中約定的房屋交付日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的交房或入住通知。一般超過(guò)三個(gè)月開(kāi)發(fā)商還不能交房，購(gòu)房人就可以要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求雙倍返還定金或支付房款利息。

（2）開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)購(gòu)房者同意變更設(shè)計(jì) 在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開(kāi)發(fā)商在變更設(shè)計(jì)之前，必須經(jīng)過(guò)購(gòu)房人同意。否則，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約行為，購(gòu)房者有權(quán)要求退房。發(fā)生開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購(gòu)房者同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關(guān)設(shè)計(jì)的情況，購(gòu)房者可以依據(jù)合同約定要求開(kāi)發(fā)商予以退房。

（3）房屋質(zhì)量不合格 房屋質(zhì)量不合格是房屋安全存在隱患，房屋的質(zhì)量是重中之重，出現(xiàn)這種情況，首先是開(kāi)發(fā)商難以通過(guò)竣工驗(yàn)收及驗(yàn)收備案，無(wú)法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者可以要求退房。 根據(jù)最新司法解釋?zhuān)蚍课葙|(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常使用，購(gòu)房者可以要求退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失的。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路课葙|(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康、影響居住等。

（4）拿不到產(chǎn)權(quán)證 由于開(kāi)發(fā)商的原因，買(mǎi)房人在合同約定的期限內(nèi)無(wú)法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，若雙方約定此條件可退房，買(mǎi)房者就可以要求退房。另外由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不規(guī)范，一些開(kāi)發(fā)商拖欠土地出讓金等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)這些樓盤(pán)的購(gòu)房者入住多年也無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房者也可以要求退房。

3、房屋面積誤差超過(guò)3%，且雙方在合同中沒(méi)有約定如何讓處理。 目前，如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），購(gòu)房人要求退房的，法院將不予支持。面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。

4、無(wú)法得到貸款 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條的規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人”。為此，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商退回購(gòu)房款及其利息。