一、房屋買賣中常見的誤區(qū)有哪些

1、一房兩賣一個合同有效，一個合同無效

一房多賣的業(yè)主嚴(yán)重違反了市場經(jīng)濟基本的誠實信用原則，但是只要沒有和業(yè)主惡意串通損害他人利益，每個買主都是無辜的受害者，只要不具有《合同法》規(guī)定的法定無效形態(tài)，前后合同均為有效。需要提示的是，《物權(quán)法》實施后買方可以通過預(yù)告登記的方式防止業(yè)主一房多賣。

2、未經(jīng)共有人同意的房地產(chǎn)買賣合同必然無效

未經(jīng)共有人同意私自出售房屋的合同效力取決于個案的不同。如果房產(chǎn)雖為共有但是登記在一人名下，買方基于對房產(chǎn)登記的信任與登記一方簽訂的合同屬有效合同；如房產(chǎn)登記為全部共有人，買方僅與其中一人簽訂，事后其他共有人不予追認(rèn)，則合同無效，但是簽約人構(gòu)成表見代理的，合同有效。

3、陰陽合同中的陽合同無效

陰陽合同是指為逃避國家稅收，買賣雙方惡意串通，故意以低于實際成交價的價格過戶的合同。用于過戶的在國土房產(chǎn)局備案的合同為陽合同，實際履行的是陰合同。陰陽合同雖然損害了國家利益，但逃避的僅僅是國家稅收，導(dǎo)致無效的僅僅是陽合同的交易價格條款，除此之外合同的其他條款仍然有效。

4、炒房客所簽合同無效

炒房是炒房者買房的目的，而買房目的與房地產(chǎn)買賣合同的效力無關(guān)。炒房是市場行為，雖為各級政府所抑制，但并不違反法律規(guī)定。炒房者從業(yè)主處購得房屋后即擁有房屋的所有權(quán)，依法具有占有、使用、收益和處分權(quán)，其再行出售屬于對自有房屋處分權(quán)的正當(dāng)行使，完全合法。“炒房違法”的說法是錯誤的，炒房者也存在房屋跌價虧損的風(fēng)險。

5、未使用官方版本所簽訂的買賣合同無效

為規(guī)范房地產(chǎn)交易，無論是一手還是二手房，政府都制定了官方合同文本，該文本只起到示范作用（雖然實踐中被強制使用），沒有使用該范本的房地產(chǎn)買賣合同仍然有效，任何一方違約須承擔(dān)違約責(zé)任。

6、期房買賣合同無效

買賣雙方約定在賣方取得一手房產(chǎn)證后再以約定價格賣于買方屬于預(yù)約買賣合同，并不違反《房地產(chǎn)管理法》第37條之規(guī)定，屬有效合同，任何一方違約須承擔(dān)違約責(zé)任。

7、只要對方違約就可以解除合同

《合同法》具有促成交易維護交易秩序的功能，將違約分為不履行合同的根本違約和遲延履行合同的非根本違約，只有對方構(gòu)成根本違約時守約方才可以解約，遲延履約必須導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)或遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不履行的情況下才可以解約，不符合解約條件的解約行為反而構(gòu)成違約，須承擔(dān)法律責(zé)任。

8、未按約定支付定金構(gòu)成違約

定金屬于實踐性合同，自定金交付時生效。遲延支付或支付定金的數(shù)額與約定的定金數(shù)額不符的視為定金合同的變更，不構(gòu)成違約。

9、購房后可以清走原租客或者單方改變原租賃合同

“買賣不破租賃”是一項古老的房屋交易原則，該原則亦被我國合同法所確認(rèn)。根據(jù)該原則，買方購房房屋后必須接替原業(yè)主履行與租客的租賃合同，不能漲房租，更不能強行清走租客。

10、簽訂認(rèn)購書后沒簽商品房買賣合同，定金只能被沒收

房地產(chǎn)認(rèn)購書中的定金在性質(zhì)上屬于立約定金，作用是保證將來簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，只有無故不簽訂才承擔(dān)定金罰則。如果是由于雙方對合同條款未能達(dá)成一致意見或其他非認(rèn)購方過錯導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無法簽訂，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退回購房者的定金。

二、房屋買賣應(yīng)注意什么

首先，在買房子時一定要審查賣方是否為房屋所有權(quán)人，也就是有沒有房屋所有權(quán)證書，很多人忽視了這個環(huán)節(jié)，有的人沒有看到房屋所有權(quán)證書原件，有的僅憑賣方提供的與開發(fā)商的購房合同便輕信賣方，以至于產(chǎn)生糾紛時方發(fā)現(xiàn)諸多問題，比如房產(chǎn)證原件與復(fù)印件不符，賣方與開發(fā)商的購房合同無效等諸多法律問題。

其次，在買房子時不要交太多定金，有的買主在買房子時由于種種原因而交納了大部分定金，以至于在賣方違約之后，買方處于十分被動的處境。

再次，如果遇到賣方違約，一定要穩(wěn)住對方向律師尋求幫助，以便于律師提供相關(guān)建議，保證損失降到最低。