一、房屋買賣中常見(jiàn)的誤區(qū)有哪些

1、一房?jī)少u一個(gè)合同有效，一個(gè)合同無(wú)效

一房多賣的業(yè)主嚴(yán)重違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本的誠(chéng)實(shí)信用原則，但是只要沒(méi)有和業(yè)主惡意串通損害他人利益，每個(gè)買主都是無(wú)辜的受害者，只要不具有《合同法》規(guī)定的法定無(wú)效形態(tài)，前后合同均為有效。需要提示的是，《物權(quán)法》實(shí)施后買方可以通過(guò)預(yù)告登記的方式防止業(yè)主一房多賣。

2、未經(jīng)共有人同意的房地產(chǎn)買賣合同必然無(wú)效

未經(jīng)共有人同意私自出售房屋的合同效力取決于個(gè)案的不同。如果房產(chǎn)雖為共有但是登記在一人名下，買方基于對(duì)房產(chǎn)登記的信任與登記一方簽訂的合同屬有效合同；如房產(chǎn)登記為全部共有人，買方僅與其中一人簽訂，事后其他共有人不予追認(rèn)，則合同無(wú)效，但是簽約人構(gòu)成表見(jiàn)代理的，合同有效。

3、陰陽(yáng)合同中的陽(yáng)合同無(wú)效

陰陽(yáng)合同是指為逃避國(guó)家稅收，買賣雙方惡意串通，故意以低于實(shí)際成交價(jià)的價(jià)格過(guò)戶的合同。用于過(guò)戶的在國(guó)土房產(chǎn)局備案的合同為陽(yáng)合同，實(shí)際履行的是陰合同。陰陽(yáng)合同雖然損害了國(guó)家利益，但逃避的僅僅是國(guó)家稅收，導(dǎo)致無(wú)效的僅僅是陽(yáng)合同的交易價(jià)格條款，除此之外合同的其他條款仍然有效。

4、炒房客所簽合同無(wú)效

炒房是炒房者買房的目的，而買房目的與房地產(chǎn)買賣合同的效力無(wú)關(guān)。炒房是市場(chǎng)行為，雖為各級(jí)政府所抑制，但并不違反法律規(guī)定。炒房者從業(yè)主處購(gòu)得房屋后即擁有房屋的所有權(quán)，依法具有占有、使用、收益和處分權(quán)，其再行出售屬于對(duì)自有房屋處分權(quán)的正當(dāng)行使，完全合法?！俺捶窟`法”的說(shuō)法是錯(cuò)誤的，炒房者也存在房屋跌價(jià)虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

5、未使用官方版本所簽訂的買賣合同無(wú)效

為規(guī)范房地產(chǎn)交易，無(wú)論是一手還是二手房，政府都制定了官方合同文本，該文本只起到示范作用（雖然實(shí)踐中被強(qiáng)制使用），沒(méi)有使用該范本的房地產(chǎn)買賣合同仍然有效，任何一方違約須承擔(dān)違約責(zé)任。

6、期房買賣合同無(wú)效

買賣雙方約定在賣方取得一手房產(chǎn)證后再以約定價(jià)格賣于買方屬于預(yù)約買賣合同，并不違反《房地產(chǎn)管理法》第37條之規(guī)定，屬有效合同，任何一方違約須承擔(dān)違約責(zé)任。

7、只要對(duì)方違約就可以解除合同

《合同法》具有促成交易維護(hù)交易秩序的功能，將違約分為不履行合同的根本違約和遲延履行合同的非根本違約，只有對(duì)方構(gòu)成根本違約時(shí)守約方才可以解約，遲延履約必須導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)或遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告在合理期限內(nèi)仍不履行的情況下才可以解約，不符合解約條件的解約行為反而構(gòu)成違約，須承擔(dān)法律責(zé)任。

8、未按約定支付定金構(gòu)成違約

定金屬于實(shí)踐性合同，自定金交付時(shí)生效。遲延支付或支付定金的數(shù)額與約定的定金數(shù)額不符的視為定金合同的變更，不構(gòu)成違約。

9、購(gòu)房后可以清走原租客或者單方改變?cè)赓U合同

“買賣不破租賃”是一項(xiàng)古老的房屋交易原則，該原則亦被我國(guó)合同法所確認(rèn)。根據(jù)該原則，買方購(gòu)房房屋后必須接替原業(yè)主履行與租客的租賃合同，不能漲房租，更不能強(qiáng)行清走租客。

10、簽訂認(rèn)購(gòu)書后沒(méi)簽商品房買賣合同，定金只能被沒(méi)收

房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書中的定金在性質(zhì)上屬于立約定金，作用是保證將來(lái)簽訂正式的房地產(chǎn)買賣合同，只有無(wú)故不簽訂才承擔(dān)定金罰則。如果是由于雙方對(duì)合同條款未能達(dá)成一致意見(jiàn)或其他非認(rèn)購(gòu)方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房地產(chǎn)買賣合同無(wú)法簽訂，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退回購(gòu)房者的定金。

二、房屋買賣應(yīng)注意什么

首先，在買房子時(shí)一定要審查賣方是否為房屋所有權(quán)人，也就是有沒(méi)有房屋所有權(quán)證書，很多人忽視了這個(gè)環(huán)節(jié)，有的人沒(méi)有看到房屋所有權(quán)證書原件，有的僅憑賣方提供的與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同便輕信賣方，以至于產(chǎn)生糾紛時(shí)方發(fā)現(xiàn)諸多問(wèn)題，比如房產(chǎn)證原件與復(fù)印件不符，賣方與開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房合同無(wú)效等諸多法律問(wèn)題。

其次，在買房子時(shí)不要交太多定金，有的買主在買房子時(shí)由于種種原因而交納了大部分定金，以至于在賣方違約之后，買方處于十分被動(dòng)的處境。

再次，如果遇到賣方違約，一定要穩(wěn)住對(duì)方向律師尋求幫助，以便于律師提供相關(guān)建議，保證損失降到最低。